业主物业开发商各执一词 物业管理用房到底归谁

本报连续两天报道了丰台区方南家园和未来假日花园业委会、物业公司与开发商之间关于物业管理用房的纠纷，引起了读者和购房人的关注。本报读者孙先生昨天致电记者表示，他们为刚收房入住的业主，购房合同中也有相
　　本报连续两天报道了丰台区方南家园和未来假日花园业委会、物业公司与开发商之间关于物业管理用房的纠纷，引起了读者和购房人的关注。本报读者孙先生昨天致电记者表示，他们为刚收房入住的业主，购房合同中也有相关配套设施“未公摊”的约定，故很担心未来出现类似的情况。针对以上案件反映出的焦点问题，结合读者疑虑，记者采访了与本案件无利害关系的业主、律师以及业内专家。

　　业主：配备物业用房是开发商的义务

　　北京新纪元家园业主、业委会成员齐建新认为，国务院颁布的《物业管理条例》第30条明确规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。可见其是开发商应尽的义务。

　　“配备了却以未公摊为由不移交，不过是开发商在钻法律的空子。现在看两个案例的开发商不过是想占有规划的大面积物业用房或是收取一定租金谋利，这还不到最严重的程度。试想，如果确认开发商拥有配套设施的所有权，开发商不租给业主使用怎么办？开发商以高额租金出租该怎么办？小区内的业主还能生存下去吗？”齐建新说。

　　齐建新介绍，即将颁布实施的关于配套设施同步交付的规定就说明政府相关部门已经看到了此类现象的存在，正在不断改善。

　　律师：红线内配套设施归业主所有

　　广大(北京)律师事务所庄清忠律师认为，法律规定，可公摊的公用面积包括大堂、过道、楼梯间、消防控制室、水泵房、变(配)电室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。不应计入的公用建筑空间的为机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室以及为多栋楼服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房等。

　　按照这一规定，为本楼服务的物业管理用房“可”计入公摊，实际上是“应”计入公摊的，实际操作中一般也是计入公摊的，自然归全体业主所有。自行车棚、人防工程以及为多栋楼房服务的物业管理用房等不应计入公摊，并不说明这些不归业主所有，因项目红线内的基础配套设施都属于全体业主所有，如有收益也应属全体业主。

　　专家：房屋归属不以分摊衡量

　　“开发商不能以未计入公摊为由而拒绝移交物业管理用房，关键看所有权人，谁是房屋的所有者，因为我国实行的是不动产登记制度，物权法定。”著名物业管理专家舒可心说。

　　他认为，在业主取得产权证后，开发商应将大产权证中剩余的公共配套设施部分过户给业主大会，不能因持有大产权证就拥有产权。不过，法律在这方面是缺失的。