索罗斯给物业管理人的启示

梁晓东

物业管理的退潮实质上意味着社区市场的监管已经丧失了秩序，这一切“现象”的根源，一方面是业主和物业管理者双重不作为，另一方面则是公权与私权的相互践踏……

近年来，从南京、上海再到济南，很多社区传出“街道办抵物业管理”的案例，街道办不仅负责雇佣一线物业工作人员，而且，在街道“揽下”小区管理这个“瓷器活”，手里还是有“金刚钻”的，那就是物业维修资金的监督使用，而且凡是物业维修资金使用项目涉及整个物管区域，或是单项维修工程费用超过8000元，以及一次性使用维修资金总额超过1.5万元的，还必须接受专业机构的审价，整个过程繁琐。而街道办以政府面目“接手”后，手续将简便得多。

这不是好事，物业管理的退潮实质上意味着社区市场的监管已经丧失了秩序，这一切“现象”的根源，一方面是业主和物业管理者双重不作为，另一方面则是公权与私私的相互践踏。当业主们作为有产者，通过毕生的收入购得房产，从而为自己的财富自由赢得一席之地的时候，却因为前期物业管理的无能为力使他们又回到政府囊括一切、包办一切的时代，包括他们自己交纳的维修资金，也可以由别人来“便宜行事”，我们没有任何理由把“街道办托底社区”这类新闻看成什么佳话，皮之不存，毛将焉附，当公共部位已经被普遍忽视的情况下，所谓的个性化服务也就没有任何意义了。作为财富的消长过程，物业管理的退出其实完全可以与金融危机作类比，当第一家物业管理企业退出的时候，我们可以视作这个社区内在的金融体系已经崩盘——它们的具体后果只有业主在未来很多年作为不太成功的二手房房主自己慢慢体会。崩盘，原因很简单，因为太多的人在博弈的过程中搞错了角色，漠视了规则。

最近央视《经济半小时：五问索罗斯》引起许多人的关注。索罗斯可谓当代惊世骇俗的人物，无论是他纵横捭阖的金融投机，还是有的放矢的慈善活动，包括他在东工欧剧变和俄罗斯经济改革当中起到的一些作用。但是鲜为人知的是，他是卡尔·波普（一位哲学家）的门徒，他是真正做到了用理论指导实际的现代人。当然，每个人都有看待社会的独特方式，而我们并不单是依靠“认同”去避免失败，更多地依靠维护自身的原则来赢得成功。

索罗斯提出一种“反射性”理论，他依据的是卡尔·波普的方法论，也就是说，任何一件事情或者一个决策，我们可以证明它是真的，也可以“证伪”，即证明它是错的和不合理的，通过证伪，我们进行反向操作，达致可能正确的结果。尽管负责不一定为正，但是至少让我们避免独断、想当然和似是而非的所谓“正确”。在物业管理行业，恰恰充斥着大量似是而非的东西，它们没有任何实践基础，没有对现状的真实考量，没有对力量平衡作起码的关注，就提出一些结论。事实上，因为这些轻率的结论所产生的误导和曲解，至令仍在物业管理行业——或者说业主社区当中发挥着影响。

有可能是出于善意，站在“保护物业公司利益”的角度上，很多旁观者不希望企业参与任何可能与业主产生对立面的活动。有律师说，物业管理企业没有执法权，没有任何权利对业主进行停水、停电，不管你的出发点如何，只要你采取了“停电、停水”的措施，那就等于触犯业主权利；也有律师说，当业主欠费时，将欠费业主的名单在楼道内明示是不妥当的，它涉及侵犯业主的隐私权；更多律师说，碰到业主砸承重墙等违章行为，物业公司只负责劝阻和报告，任何违章都由政府相关部门处理，我们不是执法单位。尽管上述的全部表述看来是当前都被有意地误导了，我们有没有想过，当没有任何一个人拿出“舍得一身剐，敢把皇帝拉下马”的勇气，那更多的人是不是会以同样的理由和原因拒交费、提出非分要求呢？日常的社区冲突虽然暴烈，但是它与财产贬值的潜在可能性相比，孰轻孰重？

我们所以强调免责，是要求在把工作目标完成的前提下考虑“免责”，而不是以免责的名义放弃一切作为，毕竟社区当中充斥着大量的“默示契约”，当物业人无视自身的权利，久而久之，胡作非为的业主也认为自己是在伸张正义。在另一方面，很多利益相关人把普通的物业工作人员当成了下饭菜，而保安员则更是“任人宰害割的肉”。在物业管理活动中人们无视市场的等价交换规则，滥用业主权利，其结果尽职尽责的服务者将被清洗出社区，只有“强人”方面生存下去。但是强中更有强中手，这样的物业管理人也迟早会因为这个人的衰老而退出历史舞台，这个时候，社区本身也趋于老化，物业管理的道路没有捷径也没有坦途，但是它给普通人的第一感觉是根本不可行。迄今为止，服务最后诟病的一点在于：管理层纵容“业主”和“物业使用人”享受所谓“尊贵的服务”其实是不明智之举，因为它们常常不是可持续的承诺。

我们曾经把力图以低价参与竞争的物业企业视为“害群之马”，殊不知真正的害群之马是那些从源头破坏物业管理独立的组织，包括一些大腕级的物业企业。而这些企业的大部分不可避免地挥发掉，但是行业目前仍没有提供解决方案，过多的强势企业把主战场主在了单一业主的物业领域，而最迫切需要物业管理、最能体现物业管理品牌的住宅社区却被抛弃。我更愿意学习索罗斯，把这种金融和社会的动荡起伏看作是社会制度改良的契机，我们只有认识到问题的真实一面，才有可能力挽狂澜，避免人们的财产灰飞烟灭。