房产优先购买权的司法保护

　　何谓房产优先购买权，是指在房产交易过程中依照法律、法规的规定，特定人(包括公民、法人或其他经济组织)在同等条件下，优先于其他人购买出卖人房产的权利。它是民商法上一项较为重要的法律制度，我国现行的《民法通则》、《合同法》等法律以及相关行政法规、司法解释中，就共有人和承租人的优先购买权作了相应的规定，但由于立法上过于原则，司法实践中对优先购买权的保护有限，由此引发了很多纠纷。近年来，法学界有一些对优先购买权理论研究，但涉及司法保护的不多。本文试从房产优先购买权司法保护中存在的问题进行探讨，以寻求确保优先购买权人权利实现的思路。

　　一、房产优先购买权人的几种情况

　　在房产买卖关系中，我国现行的法律制度规定了以下五种优先购买权。

　　1.房产共有人的优先购买权。早在国务院1983年12月颁布的《城市私有房屋管理条例》第10条就规定，“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”此后，我国《民法通则》第78条第3款也规定。“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的分额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”房产共有人的优先购买权，通常是指按份共有人。这里包括合伙人、有限责任公司股东、继承权人。而对共同共有人，只有在某种特定身份关系解除后，才对有关房产进行分割，进而对该房产取按份共有权。这里的特定身份关系主要是指婚姻关系。而法律之所以赋予共有人优先购买权，又是鉴于房屋通常是在结构相连的一间或几间，是不可分割的一个整体，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用，也方便群众生活，更有利于消除矛盾，符合情理。

　　2.房产承租人的优先购买权。1983 年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。同等条件下，承租人有优先购买权。”此后，我国《民法通则》虽未明确规定优先购买权，但1988年4月2日，最高人民法院“关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)”第 118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这一规定，一直是人民法院处理承租人优先购买权纠纷案件的法律依据。1998年10月1日实施的《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此，在立法上进一步确认了房产承租人的优先购买权。