刺激开发商增持自有物业

　　大多数开发区公司或物业经营类公司，因其开发项目不销售，所以不用交纳土地增值税。例如：中国国贸、张江高科、浦东金桥、陆家嘴等绝大部分开发项目用于经营，北辰实业、金融街部分开发项目用于经营。这种纳税优势将刺激有条件的开发商增持自有物业，这有利于完善大开发商的产品结构。

　　此次政策没有提及是否追溯以前开发项目收入，从以往经验看，我们倾向于认为不会追溯。即使追溯，据了解，万科、金融街、招商地产等很多大开发商的项目保留有土地增值税准备金。

　　预售许可3年后仍未卖完的项目必须进行土地增值税清算，将制约很多以中小开发商为代表的捂盘行为，加速行业洗牌，增加商品房销售量。

　　维持行业“增持”投资评级，昨日市场大幅下跌与前期累积涨幅过大也有关，对行业基本面依然看好。

　　根据税法正常计算的土地增值税敏感性分析

　　增值额超过扣除项百分数 20%以下 21-50%之间 51-100%之间 100-200%之间 200%以上

　　毛利率 （42.7 43.4-59.3 59.8-76 76.2-92.7 ）92.8

　　净利率 （24.7 25.4-41.3 41.8-58 58.2-74.7 ）74.8

　　交税导致销售收入下降幅度 0 5.2-10 10.2-17.5 17.7-28.3 ）28.4

　　交税导致净利润下降幅度 0 0.9-3.3 3.4-8.8 8.9-18.9 ）19