前期物业服务合同的法律效力分析

　　物业管理是全体业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业管理服务协议，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。

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　　案例回放:

　　本案被告是居住在商品房顶楼的小区业主，购买房屋后，业主与小区的物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定物业公司对业主居住房屋的共用部位负责日常维护和管理，包括楼盖、屋顶等。不久后，业主需要装修新房，向小区物业公司提出装修申请，申请拆改项目为:卫生间轻墙体拆除、安装太阳能热水器、改暖气。申请当日，小区物业公司进行审批后明确表示严禁安装太阳能热水器。随后给业主签发了《装饰装修施工许可证》，注明拆改项目为轻墙体拆除和水电路改造。同时双方签订了《装修管理协议》，协议规定了业主不允许在共用部位搭建构筑物，包括太阳能热水器。但在装修期间，业主仍然违反规定及协议私自在楼顶安装太阳能热水器。发现这一情况后，小区物业公司当即对业主的违规行为提出了整改书面通知，业主置之不理，坚持在楼顶安装了太阳能热水器。因此，小区物业公司把业主告上法院，请求业主拆除楼顶的太阳能热水器，并将楼顶恢复原状。

　　业主认为

　　他填写装修申请表时工作人员没有提出异议，发放了装修许可证，况且双方签订的《装饰装修施工许可证》、《装修管理协议》是原告单方制定的制式合同。另外，太阳能热水器是节能环保设备，能为国家节约大量能源，物业公司的职责是为广大业主服务，无权禁止安装太阳能热水器，故不同意原告的诉讼请求。

　　法院认为

　　原告和业主签订有《物业管理服务协议》，对双方的责任和义务进行了约定，是有效合同，受到法律的保护，双方应按照约定履行，业主应服从原告的物业管理。业主在装修前向原告递交了装修申请表，业主在审批后亦明确了允许装修的项目，业主应按照审批的内容装修。但业主在原告未允许的情况下安装太阳能热水器，且在原告发出整改的通知后仍坚持安装，违背了双方的物业管理约定，影响了楼房的整体工程效果，对此业主应予以拆除。太阳能热水器是节能环保设备，能为国家节约大量能源，应积极推广，但前提是应在具备安装的条件下安装，因此法院判决业主拆除楼顶的热水器并将楼顶恢复原状。

　　律师分析:

　　物业管理是全体业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业管理服务协议，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理，仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位。无论是一般的物业管理还是前期物业管理，业主和物业公司之间的关系没有什么区别。物业管理公司是物业服务的提供者，业主是物业服务的接受者，双方的权利义务关系不仅受到有关的法律法规的调整和规范，更要受到物业管理服务协议的约束。一旦业主与物业公司之间发生物业纠纷就依据这份合同解决。本案中物业公司与业主签订《装饰装修施工许可证》、《装修管理协议》是实施物业管理的具体规定，维护的是小区整体的美观协调和楼房的整体工程效果，虽然影响了个别业主的利益也应该严格按照上述合同实施。