房贷花样多如何做选择

　　一夜春风吹得房贷新名词繁花似锦。目前，银行所推出的房贷新品数量之多前所未有。先是“固定利率贷款”、“接力贷款”、“双周供”等房贷新品层出不穷，随后银行又开通了固定利率与浮动利率的转换，为选择商业贷款的买房人提供了多项选择。近期光大银行又推出了住房组合贷款。面对如此多的房贷方式，当您决定买房并且需要贷款时，应该如何规划出最适合自己的贷款方案呢？

　　使用最多

　　等额本息还贷压力均衡

　　目前，等额本息和等额本金是各银行普遍采用的房贷还款方式。等额本息是在央行基准贷款利率不变的前提下，月还款额不变，本金逐月递增，利息逐月递减。等额本金是月还款额递减，每月本金保持相同，利息逐月递减。

　　专家建议：这两种贷款方式并没什么优劣之分，顾客的需求不同，自然会有不同的选择。等额本息还款法的还款压力均衡，但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，没有打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者，这种方式对准备提前还款的人较为有利。

　　利率最低公积金贷款为最优之选

　　住房公积金贷款是中国银行受公积金管理部门的委托，以公积金存款为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。虽然自去年3月份，央行宣布住房公积金贷款5年（含5年）以下年利率由3.78%调整为3.96%，5年以上贷款年利率由4.23%调整为4.41%.虽然利率上调，但相对于商业贷款5.508%的基准利率，使用公积金贷款还是可以减少利息支出。

　　专家建议：公积金贷款最大的好处在于可以享受比商业贷款低1%左右的还款年利率，对于高达几十万元的房款，仅仅1个百分点左右的基数也可以为买房者省下上万元的费用。另外，当国家对贷款利率进行调整的时候，通常对公积金贷款利率的调整幅度会小于商业贷款的调整幅度。因此，很多人在买房子时感觉商贷和公积金贷款利率的差别并不是很大，但实际上，在国家对利率进行调控的时候，买房人才发现公积金贷款利率与商贷之间的差距越来越大。

　　风险自担

　　固定利率房贷入市

　　酝酿已久的固定利率贷款终于在今年年初浮出水面。据了解，目前不仅国内的建行、光大和招行推出了固定利率贷款，全球最大的金融集团之一汇丰银行也加入了固定利率贷款。

　　但是因为固定利率的贷款利率又相对高于同期的贷款基准利率，因此银行推出的固定利率房贷遭到市场冷遇，真正签约者屈指可数。为了走出这种“叫好不叫座”的窘境，光大又推出了固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户如转办固定利率房贷业务，可以不缴纳任何违约金和手续费。

　　专家建议：固定利率贷款并不是适合所有的买房人。“首先要看固定利率与浮动利率在水平和期限方面的差异性，既取决于金融市场环境，比如市场是处于利率上升周期还是下降周期，也取决于贷款者对自身财务状况及对利率负担的计算。”

　　量力而为

　　“双周供”还款更省钱

　　所谓“双周供”是对应于“月供”而言的，指还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，这就意味着相应还款期内的贷款利息少于“月供”时的贷款利息，同时，相应的供款期也会缩短。

　　专家建议：“双周供”虽然能节省不少利息，但并不适合大多数市民。应该谨慎选择。由于每期还款时间较短，“双周供”不太适宜资金方面有大起大落的人，而比较适宜收入比较稳定，有平稳资金来源的市民。

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　　住房贷款还有以下几种可选：

　　直客式房贷

　　个人先找银行贷款，然后去各楼盘买房。由银行直接贷款给买房者，无需开发商为其贷款提供阶段性担保，买房者能享受到一次性付清房款的优惠。

　　接力贷款

　　以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

　　住房组合房贷

　　个人不仅可从银行获得相当于房产价值的最高授信金额，还可在贷款期内循环使用已偿还给银行的贷款额度用于购车、购房、旅游和装修等个人消费。