地产调控新政出台后 三类二手房交易纳税详解

　　近期，九部委出台房产宏观调控新政，使得二手房市场反响强烈。对于消费者而言，最为关心就是在新政下进行二手房交易到底如何交纳税费。于是，我们接到很多读者及购房者的来电，希望能对二手房交易过程中的税费交纳有个全面的了解。为此，我们请北京中原三级市场部专业人士，对已购公房、二手商品房和经济试用房交易时所交纳税费进行详细讲解。

　　第一种：房屋性质──已购公房

　　●案例：王女士有一套1993年的已购公房，建筑面积为70平方米，该房产于2006年5月首次上市交易，欲以总价42万卖给曾先生。则买卖双方需要交纳的税费如下：

　　对象 税种 金额(元)

　　卖方 印花税：房产总价的0.05%。即420000×0.05% 210

　　王女士 卖方合计 210

　　买方 印花税：房产总价的0.05%。即420000×0.05% 210

　　曾先生 契税：房产总价的1.5%，即420000×1.5% 6300

　　土地出让金：当年成本价(现为1560元/平方米 1092

　　计算)×1%×产权证上建筑面积，即1560×1%×70

　　产权证印花 5

　　买方合计 7607

　　第二种：房屋性质──二手商品房

　　根据九部委联合出台《意见》中对营业税征收标准有了重新规定，我们将分两种情况进行详解：即对购买住房不足5年转手交易的，销售时全额征收营业税，如个人购买普通住宅超过5年(含5年)转手交易的，免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，按差额征收营业税。此政策出台后，使得超过80%的二手商品房被划入征收营业税的行列。

　　●案例A：5年内房产

　　王女士于2003年5月买了一套80万的房产，建筑面积为100平方米，欲于近期以100万卖给金先生。对于此房屋来说，其房产未超过5年，需要交纳全额营业税。则买卖双方需要交纳的税费如下：

　　对象 税种金额(元)

　　卖方 印花税：房产总价的0.05%。即1000000×0.05% 500

　　王女士 营业税：房产总价的5.5%，即1000000×5.5%

　　(购买不足5年的房屋转手时全额征收营业税) 55000

　　卖方合计 55500

　　买方 印花税：房产总价的0.05%。即1000000×0.05% 500

　　金先生 契税：房产总价的1.5%，即1000000×1.5% 15000

　　买方合计 15500

　　●案例B：5年外房产：

　　王女士于1999年4月买了一套50万总价的房产，建筑面积为80平方米，近期欲以80万卖给杨先生，其房产超过5年。则买卖双方需要交纳的税费如下：

　　对象 税种金额(元)

　　卖方 印花税：房产总价的0.05%。即800000×0.05% 400

　　王女士 卖方合计 400

　　买方 印花税：房产总价的0.05%。即800000×0.05% 400

　　金先生 契税：房产总价的1.5%，即800000×1.5%12000

　　买方合计 12400

　　注：如果该房产为非普通住房，则需要差额征收营业税=(销售价格-原购房价格)×5.5%以本例来说，如果该住房为非普通住房，营业税为(800000-500000)×5.5%=16500元

　　第三种：房屋性质──经济适用房

　　经济适用房的上市年限是以5年来区分，同样以两个案例分别就房产在5年内以及5年外交易进行讲解。

　　●案例A：5年以内出售：

　　王女士于2003年10月在回龙观购得一套15.9万的经济适用房，建筑面积为60平方米，由于个人原因将于近期出售。该房产未超过5年。对王女士来讲，该房产只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的单价。则买卖双方需要交纳的税费如下：

　　对象 税种 金额(元)

　　卖方 印花税：房产总价的0.05%。即159000×0.05% 79.5

　　王女士 卖方合计 79.5

　　买方 印花税：房总价的0.05%。即159000×0.05% 79.5

　　契税：房产总价的1.5%，即159000×1.5% 2385

　　土地出让金：如果政府对购房人审批的总房价 2900

　　为18万元，大于实际购买房屋的成交总价

　　(15.9万元)，则不需要交纳土地出让金。

　　如果政府审批购房人的购房总价为13万元

　　小于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)。

　　则需要交纳综合地价款。综合地价款为差价部分的

　　综合地价款10%，即(159000-130000)×10%

　　买方合计:(无土地出让金) 2464.5

　　总计:(有土地出让金) 5364.5

　　●案例B：5年以外出售：

　　王女士近期打算以25.2万总价卖出2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房，该房产的建筑面积为70平方米，当时购入价为18.5万元。由于该套房屋出售时王女士的持有时间超过5年，则该套房屋可以出售给任何消费者，并可以市场价出售。则买卖双方需要交纳的税费如下：

　　对象 税种金额(元)

　　卖方 印花税：房产总价的0.05%。即252000×0.05% 126

　　王女士 土地出让金：5年以上按照市场价出售的经济适 25200

　　用房需要交纳合同标的额的10%作为综合地

　　价款，即252000×10%

　　卖方合计 25326

　　买方 印花税：房产总价的0.05%。即252000×0.05%126

　　金先生 契税：房产总价的1.5%，即252000×1.5% 3780

　　消费者 买方合计 3906

　　(感谢北京中原三级市场部研究中心对本栏目的数据支持)

　　通过以上案例，希望给消费者在二手房交易中提供一些帮助，在处置房产的过程中也做到心中有数。同时，提醒大家要注意交易时的具体金额，以税务部门发布数据为准。