地产偷税四式 税控新政严打地产偷漏税

　　2004年，通过对房地产企业的税务稽查，山西、山东、四川、云南、上海等全国各省市的税务稽查人员均发现房地产企业的大肆偷漏税问题。而这些地方税务机关普遍反映，约有90%的房地产企业存在涉税问题。　　长期以来，具有暴利的房地产企业偷逃税是一个公开的秘密，但今后可能直面遭遇新政策的打压。　　近期，中央政府出台系列政策控制房价非理性上涨。除了针对地产商、投机客的炒作外，5月18日，国家税务局总下发《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号，简称《通知》），旨在加强对地产业的税收管理工作。　　这份发给全国各地各级税务部门的通知认为，地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源。“房地产税收的宏观调控作用日益重要”，这意味着，除了利用土地、贷款、期房转让限制措施外，税收将成为调控房地产市场的重要手段。　　“税务部门出手意味着政府将对地产企业加强规范。”一位接受本报记者采访的专家说。　　税控漏洞　　《通知》承认目前中国房地产税收涉及的税种多，税源控管存在较多漏洞。 　　为了进一步发挥税收的调控职能，需要实施一体化管理。具体政策就是，先缴纳税款、后办理产权证书，即先税后证，把住税源控管的关键环节，全面掌控税源信息，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递这些信息，实现信息的互通共享。 　　2004年，通过对房地产企业的税务稽查，山西、山东、四川、云南、上海等全国各省市的税务稽查人员均发现房地产企业的大肆偷漏税问题。而这些地方税务机关普遍反映，约有90%的房地产企业存在涉税问题。　　在国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行傍”中，房地产企业悉数“落榜”。无独有偶，税务总局同步公布的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”中，房地产企业的纳税总额也并不乐观。　　近日，深圳市福田国税局透露，刚刚结束的企业一年一度的所得税申报显示，房地产公司自主申报并缴纳税款的只有7家，其余均为零申报或亏损。17家房产公司一年总共才缴所得税1500万元。平均下来每家公司不到100万元。而现实是，深圳的房价近年持续上涨。税务人员分析企业纳税资料后认定，房地产企业的零申报或亏损，明显是偷税行为。　　逃税成因　　据税务人员分析，由房地产公司申报为零或亏损可以看出，房地产公司逃税严重的原因包括多方面因素。从购房者的角度看，众多购房者并不知道购买房产要索取发票，使房地产开发商有机可乘。从企业纳税意识上看，不少房地产公司在纳税上多半是打“阵地战”。开发商采取先长期零申报形式或预缴少量税款以应付税务机关，再迅速运作，赚取利润后就卷铺盖走人。　　接受记者采访的专家表示，房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业，涉及11个税种，建设期长，难以逐笔清查。而且，在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这些从某种程度上纵容了房产商去投机和偷漏税款。 　　此外，现行税制还有其他不少消极作用。一是土地闲置、浪费严重。开发阶段税少、税赋轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上鼓励了投机。二是进入流通时，土地承受过高的税赋，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。　　更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。而地方政府为了通过繁荣房地产拉动地方经济，提高政绩，对地产企业多有纵容，甚至有些政府机关与地产企业勾结，逃避税收，个人或部门渔利。　　这位不愿透露姓名的专家认为，中央政府对地产调控的政策出台后，利益集团千方百计抵消政策影响，有些开发商甚至公开反对。中央政府也有必要规范企业行为，合法致富。他透露，除了制定新的税收政策外，政府正在加强对房地产企业的税收稽查。而市场传言，一些企业正在成为重点调查对象。　　【链接】地产偷税四式　　中国房地产企业偷税方式主要有：　　一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。 　　二是有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。 　　三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 　　四是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。 　　此外，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。