房屋登记办法释义　第四十五条

　　第四十五条 本办法第四十二条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。

　　【要旨】抵押权的变更登记

　　【释义】本条是关于抵押权变更登记的规定

　　一、抵押权变更的概念

　　《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”《抵押管理办法》第三十五条规定：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机构办理变更或者注销抵押登记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”第三十七条规定：“抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。”对于变更登记的内涵，我国现行的法律和规章的规定各不相同，不同的登记办法规定有不同的变更登记模式，学者间的意见也不一致。我们认为，房地产抵押权的变更是指房地产抵押权主体不发生改变，只是客体和内容发生改变，如抵押权人的名称、地址发生改变，或者抵押物的地址、面积发生改变，以及抵押人发生改变等等。房地产抵押权的变更是因某些事实状态的改变致使房地产抵押权客体和内容发生变化。抵押权的变更登记是将抵押权变更事项记载于抵押登记簿的行为。

　　二、抵押权变更的表现形式

　　房地产抵押权的变更在现实经济生活中主要有以下几种表现形式：

　　1. 因抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权的变更

　　因抵押权人公司改制、经营方式改变、经营范围调整等情形导致其公司名称发生改变的情况十分普遍，为确保登记簿记载与实际情况一致，往往需要对改变的事项进行变更登记。

　　2.因抵押物的地址、面积发生改变而发生的房地产抵押权的变更

　　因城市规划的原因，经常会导致抵押物的坐落或门牌号变化或街道名称发生变化，而在抵押物未修建完毕前的预测面积与修建后的实测面积也会发生变化，对于开发商来说，其因为销售面积的增加也会导致原登记面积与实际面积不符，这都需要及时的进行变更登记。如在北京就遇到过这样的情况，甲公司因借款纠纷，债权人向法院申请查封该公司的房产，但因之前公安机关重新调整了街道名称，法院在向登记机构要求协助执行的时候，登记机构根据原有的地址无法对甲公司的房产进行查封，随后不久，甲公司将该房产进行了转移，导致查封的落空。

　　3.因抵押权内容的改变而发生的房地产抵押权的变更。

　　抵押权人顺位的变化，抵押权所担保的主债权的部分履行、抵押权存续期限的变化以及债权数额的变化等等都有可能导致抵押权的变更。

　　(1)因抵押权人顺位的变化，对于抵押权顺位的变更，《物权法》第一百九十四条也做出了规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。目前我国由于抵押权人往往并不愿意在已经有其他抵押权人的情况下再设定抵押权，所以顺位进行变更的情况并不多。

　　(2)抵押权存续期的变化，《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”《担保法》第三十九条明确规定：“抵押合同的内容应当包括债务履行期限。”第五十二条还规定了“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”最高人民法院《担保法解释》又规定：“担保物权担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的两年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”

　　在实践中，债务人和债权人因情势变化，经常对债务履行期限作重新约定，最普遍的形式是双方重新修改借款合同和抵押合同，将还款期限延长，然后向登记机构申请办理变更登记。登记机构应严格按照抵押权变更登记的程序办理登记，否则，会损害抵押权人的权益。

　　(3)抵押范围的变化，登记簿记载的内容包括了被担保的范围，比如主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等，还包括抵押合同没有约定的事项。上述内容在记载的时候有可能全部包涵，也有可能只记载了其中一两项。实际上，因为抵押双方协商的情形随时可能发生变化，因此，抵押所担保的范围也有可能发生相应的变化，这都要求及时到登记机构进行相应的变更登记。

　　4.房地产抵押权主体不发生改变，只是客体和内容发生改变的其他情形。

　　《抵押管理办法》规定了抵押权变更登记，但对抵押权变更登记内涵未做界定(包含抵押权转让)，对办理变更登记的程序，当事人需提供哪些要件均没有做出规定，有的地方在办理抵押权变更登记时，采用先注销原抵押登记，然后根据变更协议再重新设立抵押登记，这种做法显然不妥，客观上造成办理变更登记成本高，效率低，可操作性差，也容易使抵押权人失去优先顺位而失去优先受偿权，不利于保护抵押权人的权益。本次立法，区分了抵押权变更登记与抵押权转移登记，并分别规定了办理登记各自不同的要件，使变更登记更具操作性。

　　三、抵押权变更登记

　　对于抵押权发生变更的情形，从各国的规定来看，都要求及时进行变更登记，如法国民法典就规定，抵押权的代位、撤销、缩减、先前及已同意的移转、延长期限、改变住所，总而言之，一切变更，尤其是对因登录而受益的债权人本人方面的变更，应由登记员在现有登录的备注栏内以附记形式进行公告，但此种变更的效果不得加重债务人的负担状况。德国民法典也规定如发生变更事由必须将权利的变更登记于土地登记簿。我国台湾地区的土地登记规则也规定，为抵押权之涂销或变更时，应办理抵押权部分涂销及抵押权内容变更登记。

　　房地产抵押权变更的相关当事人主要是抵押权人和抵押人，申请房地产抵押权变更登记时，相关当事人的权利义务主要体现在，在发生变更事由时通知对方，在对方无异议时和对方一起办理抵押权的变更登记。抵押权人和抵押人对抵押权的变更无异议时，双方应一起到登记机构办理抵押权的变更登记。

　　四、抵押权变更登记的效力

　　基于登记具有的公示原则和物权变动的效力，抵押权一经变更登记，即发生效力。因抵押权人的名称、地址发生改变，或者抵押物的地址、面积发生改变，以及抵押人姓名或名称发生改变等原因而发生抵押权的变更时，抵押人、抵押权人、抵押物不变，各相关当事人的实体权利义务关系并没有发生变化。而如果是顺位发生变更或者抛弃，则抵押权人的优先受偿权则会相应的做出调整。