物业节能重在日常管理

中物协1号文件指出，应积极倡导物业服务企业在所管项目中大力推动节能减排工作，包括在日常管理中科学调整设施设备的运行方式和运行参数，延长设施设备的使用寿命，提高能源效率，降低设备运行成本。

水电节能措施分析

物业能耗有水、电、气，主要是水和电的消耗，节能措施很多，范围也很广，作为绝大多数物业都是前期设计己定，项目施工也已完才介入，因此主要是后期管理过程中涉及节能的一些措施。

设施设备运行时间的管控

电能消耗的多少是由设备的负荷和设备运行时间来决定的，小区设备已定的情况下，设备运行时间就极为重要，因此管理好设备运行时间对节能非常重要。

设备运行时间量的管理：物业涉及最多的就是照明和水体运行，物业照明有物业用房照明、楼宇内公共部位照明、楼字外景观照明，对物业用房照明要做到人走灯灭；楼宇内公共部位照明通过声、光控感应开关自动进行控制；对楼字外的照明和水体运行，要严格制定详细的运行时间表，在保证现场效果的同时，做到不浪费，如下表1：

照明分组的开关控制保证了业主晚饭后到小区内散步的照度要求，也满足业主深夜回家和安保巡逻的要求，从而达到节能的目的。

设备运行时间段的管理：针对供电局实行分时计量原则，由于尖峰段和高峰段电价上浮80％和60％，而谷段则下浮 60％，因此我们对设备运行时间段，特别是大功率设备运行时间尽可能避开用电的尖峰和高峰期，多在谷段和平段运行，以节约用电费用。如下表2：


从以上的分段计量来对比小区游泳池水处理设备运行费用(见表3)：


通过以上对比可以看出：调整运行的时间段，每天节约 47．1元，每月节约：1413元，游泳池运行4个月节约：5652元。

设备运行状态的管理

常规的制度管理：通过公司全体员工节能宣传，落实节能措施，对物业用房内做到人走灯灭，办公区内电脑、打印机、复印机、传真等用电设备下班关闭电源，给水系统杜绝”跑冒滴漏”，对拖把池取水、卫生间水箱、；中水阀等每天定期巡检。

设备智能监控管理：将设施设备通过智能模块接入监控中心，除了巡逻检查以外，监控中心值班人员24小时监控设备的状态，保证设施设备正常运行：对照明系统的监控，按照小区管理规定定时开、关各种照明，在保证效果的同时，杜绝了时间开关不统一，各种异常情况，浪费电能；对水体运行的监控，按照小区管理规定定时开、关，在保证效果的同时，达到节能的目的；对水泵房水泵及集水井水位检测，防止水泵异常及管道爆管造成水源浪费；对其他重要设备的监控，如电梯，白天运行状态的监控，深夜可以直接锁梯，停用一台，以节约能源。

智能设备监控可以在设备故障的第一时间发现故障，及时通知相关部门处理，避免引起其他的损失。

设备技术改造节能

对用电线路的合理分组，调整光源节能：包括楼道、景观、车库等分组合理，灯具采用节能型等，每个项目都在做，例如：车库照明，一般车库设计按照要求，照度4w／平方米以上，一个车库250个左右车位，面积约10000平米，需要1000支 40w的日光灯，通过后期的线路分组调整，将用电分组与车行道一致，且日光灯的长轴与车行道一致，保证车行道照明的同时，对灯具进行了调整，可以调整到剩下200支左右，每年节约费用约3万元；对开关的改造达到节能目的：尽量采用声控、红爪声光控感应开关，达到节能目的。

对于临近市政道路旁的项目，使用声控开关存在一定的缺陷，因为夜晚如果重型车通过，感应开关会启动，所有的声控开关控制的照明都会开启，造成浪费，对于这种情况，在保证使用前提下，对感应开关进行技术改造，串接电阻，降低感应灵敏度，达到节能目的。

小区内水体的设计一般都没有设计循环处理环节，水质变脏就只有换水。现在可以通过硫酸铜和强氯精进行处理，然后沉淀，用吸污装置进行池底吸污，延长水体水的使用时间，达到节能。其次在清洗水体更换池水之前，用池水冲洗路面、给植物浇水进行二次利用，达到节能。一般水体用水要保证水质效果，每月清洗两次，更换两次池水，但使用药水处理后，两个月更换一次池水，效果显著。

合同能源管理应用分析

从上世纪70年代在发达国家兴起的一种节能新机制叫合同能源管理，就是由专门的节能服务公司与客户签订节能服务合同，向客户提供能源效率审计、节能改造方案、设备采购、施工、运行维护等一条龙综合服务，同时提供服务所需资金，并从设备运行节省下来的费用中回收投资，获得利润。这种机制可以为目前物业管理行业在节能管理工作中解决以下问题：

技术力量的问题

能耗不是节约出来的，而是设计出来的，一个项目的能耗是在项目前期设计过程中就已经确定下来了。因此，要节能降耗首先要充分参与项目的前期设计，同时需要整合专业公司的资源来解决技术力量缺乏的问题。

节能改造资金的问题

在实际项目运营中，针对能耗较大的情况，往往是心有余而力不足。物业服务企业没有大量的资金来投入，业主也没有意识来处理，有责任的物业服务企业就进行小打小闹的改造，没有责任和实力的公司就只能听之任之，能源浪费就不可避免。如果采用能源合同管理，专业公司就可以通过投入部分资金进行改造，从中获取效益，这是一种多赢的管控模式。

国内一些有实力的公司如上海高益能源、挪宝、江源富已经凭借自身核心优势在发电厂、机场、酒店等进行了尝试，并取得了良好的收益，为推进合同能源管理发展奠定了良好的基础。

作者单位：上海复瑞物业管理有限公司重庆分公司