建立“旧有物业”专项维修资金保障机制的有关思考

肖剑峰 成都市住房专项维修资金监督管理办公室

所谓“旧有物业”，泛指已过质量保修期且尚未建立专项维修资金的房屋。“旧有物业’，在城市建筑物中数量大、使用率高，可谓城市经济多元化尤其是房地产业发展沿革的体现，然而其现状不容乐观。目前，我国多数城市中的“旧有物业”，由于未能及时建立专项维修资金而导致维护修缮不足，很多“旧有物业”区域环境日渐受损，并存在安全隐患。因此，“旧有物业”维修资金保障机制的建立应引起高度重视。

一、“旧有物业”的现状

1．布局零散

“旧有物业”大多为封闭式楼院型设计，建筑物之间互不连接，使用功能相对独立，而且建筑物间的距离小、密度大，高度集中的建筑物已在城市中形成物业集群，其零散的特点为维修资金的归集带来了困难。

2．管理设置简单

“旧有物业”配套管理设置简便，现行的物业管理大多属于物业守护，除门卫兼保洁员外，无其他物业服务，管理不健全且未成立业主委员会。“旧有物业”区域水、电、停车位等基础公用设施，客观上存在设计容量不足等问题，随着生活质量的普遍提高，许多业主和房屋使用人的家用电器等种类与数量都在不断增加，业主或房屋使用人的需求因公用设施设备运行不畅、扩容、维修、改建不及时，不能满足房屋所有权人或使用者的实际需要，容易导致物业贬值，加快危旧房的形成。

3．物业设施老化

“旧有物业”的共用设施、设备逐渐老化破损已是不争的事实。有的屋面和公共墙顶裂缝明显，有的排烟管道因长期失修通风不畅，有的楼梯钢筋裸露、楼道扶手毁损等，由于维修资金的不到位导致这些问题长期得不到解决，物业使用功能逐渐丧失，进而使业主人身财产安全受到威胁。

4．区位优势弱化

“旧有物业”主要位于城市商贸中心或人口居住密度较大的城市中心区域，其区位优势决定了“旧有物业”具有居住群体相对集中、物业使用率高等特点。近年来，房地产开发不断向城市周边拓展，配套基础设施不断完善和延伸，新建物业区域优势渐显。再加上“旧有物业”维护修缮不及时，影响正常使用，使得房屋租金收益下降，转让价值缩水，区位优势逐渐丧失。

二、建立“旧有物业”维修资金的对策

“旧有物业”维护保障存在的问题日益突出，各地房产管理部门对此虽然做了许多工作，但收效甚微，究其原因是房屋专项维修资金的建立及其保障制度尚未形成。首先是制度保障缺位。“旧有物业”的维护修缮缺乏纲领性的指导文件和管理细则，各地“旧有物业”区域的维护修缮大多由辖区政府应急处置，其管理政策和措施处于“观望”状态。其次是观念尚未转变。如部分业主房屋维修观念还停留在过去，仍寄希望于原房改单位或政府解决维修问题；有的则等待拆迁，由政府安置解决等。最后是重视不够。由于“旧有物业”区域和形成时间各异，客观上对专项维修资金的建立提出更高的要求，而相关部门却未引起重视，深入调研和采取的措施不够。因此，“旧有物业”的维护和修缮制度严重滞后。

但同时，“旧有物业”具有厚重的文化底蕴，是城市经济文化交流的重要内容，而且许多物业还处于使用状态，全部拆迁重建是不现实的，“旧有物业”的维护和修缮现状不彻底改变，将会动摇投资者在城市置业的信心，从而影响城市整体形象的提升与发展。

1．明确维修责任

一是细化“旧有物业”房屋专项维修资金的归集责任。政府或政府办事机构要动员所在物业区域全体业主共同参与房屋专项维修资金的建立。二是细化“旧有物业”区域政府相关部门的管理责任。政府虽然不应当对私有产权性质的房屋承担任何修缮和维修责任，但对区域环境管理和公共安全负有直接的监管责任。因此，辖区政府相关部门应将“旧有物业”房屋专项维修资金的建立列为社会公共安全管理的重要内容，建立和制定维护修缮的应急机制。

2．着力建章立制

各地相关部门应根据国务院《物业管理条例》的要求，做好“旧有物业”房屋专项维修资金的调研工作。首先要制定规范性的管理政策，明确“旧有物业”必须建立房屋专项维修资金，且由房屋所有权人缴纳，根据房屋建成时间、区域等不同情况制定相应的缴纳标准；其次将“旧有物业”专项维修资金的建立纳入政府年度目标管理考核内容，明确物业所在辖区政府办事机构负责房屋专项维修资金的建立；再次拓宽中低收入群体物业区域的资金来源，可从业主物业管理服务费中适当提取，或从物业区域停车费、共有物业出租等收益中提取专项维修资金，也可根据物业区域具体情况确定资金的归集标准，增强维修资金的保障力度；最后强化“旧有物业”房屋专项维修资金建立的政策宣传，增强业主的责任意识。

3．强化资金监管

一是明确监督管理。“旧有物业”区域房屋专项维修资金建立后，监督管理应按物业区域设立专门银行管理帐户，按栋建账，细化到户。二是强化使用监管，“旧有物业”专项维修资金比新建物业区域的使用频率高，因此，在使用监管上要注意以下几点。首先应专款专用，确保资金真正用到维修项目上；其次应确保资金使用高效快捷，紧急维修情况出现后，在业主三分之二以上人数难以通过的情况下，可采用公示告之解决和处理紧急维修项目；最后确保维修资金的绝对安全，在资金的维修使用上，应将资金的监督管理和维修项目有效对接，引入维修项目工程造价评估机构，先行对维修项目进行工程量的估价，确保资金的合理使用和绝对安全。三是做好续筹工作。可根据房屋产权人拥有的不同面积分摊专项维修资金的续筹，也可根据区域物业实际情况设立专项维修资金的使用警戒线，当专项维修资金的使用低于警戒线或不能保障维护和修缮的实际需要时，物业服务企业或业主委员会应及时通知全体业主，业主根据通知及时续筹资金，专项维修资金的续建应纳入所在辖区政府目标管理，确保维护修缮时资金能够及时到位。

4．整合物业管理服务

实施“并网”整合，将先进物业服务引入“旧有物业”，彻底清理并拆除物业区域内的所有违章建筑、占道设施等，还原并优化原有区域物业的风貌和环境，对公共、共用设施设备的使用和运行情况要定期检查，物业服务企业要会同业主委员会制订公用设施设备的维护修缮制度，树立物业服务典范。做到物业服务管理和专项维修资金的建立同步进行、同步到位。