您现在的位置: 云翼房产网 >> 房产问答 >> 物业管理 >> 物业管理制度 >> 正文

物业项目接管验收应注意的问题

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 02:04:21

摘要:物业项目接管验收工作执行得好与坏,甚至直接影响到未来物业管理工作的正常开展。所以,把握物业管理接管验收的要点,具有重大的实际意义。物业管理项目接管验收前的准备工作、物业管理公司项目接管验收时需要接收的资料、项目接管验收的程序是物业管理项目接管工作中应注意的三个问题。

关键词:物业管理 项目 接管验收 程序

物业项目接管验收的工作承上启下,是日后开展物业管理工作的基础和良好开端,因而物业管理项目接管验收工作执行得好与坏,直接影响到未来物业管理工作的正常开展。所以,把握物业管理接管验收的要点具有重大的实际意义。

一、项目接管验收前的准备工作

凡事预则立。物业管理项目接管验收前,也要做很多准备工作,概括起来,主要有以下几个方面:

1 .建立健全项目接管验收的组织与机构。

在物业项目接管验收中,首先应根据分类建立不同专业人员的验收小组。制定和安排物业的验收计划,还应对验收组成员根据分工进行必要的培训,提出要求,掌握标准,及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程项目,从物业管理角度提出相应的整改意见。

2 .在物业项目接管验收前就做好财务方面准备。

筹措物业管理维修基金;制定财务预算方案,提交开发单位审批;并建立完善的财务制度,有效控制管理费及基金收支;制定第一年的管理收支预算,拟定收费标准,包括管理按金及其他管理款项的建议。

3 .确定验收的主要项目和重点环卫。

熟悉和掌握物业项目接管验收的主要项目和重点,明确和掌握验收的主要内容,在物业项目接管验收中,应该大致掌握以下重点环节:

①土建工程:包括屋面排水、伸缩缝、地面有无渗水,地下室墙面有无渗水;地面有无气鼓及渗水、开裂;消防门、通道、楼梯等有无问题。

② 装饰工程:包括各地面、护墙板、门和门框护栏及扶手、灯具及其他水电设施、外墙面(装饰、涂料、玻幕)公共区域设施设备的装饰、公共洗手间、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。
③ 供配电系统:包括供配电设备,应急供配电设备、各强电检查井内管线及电箱、避雷装置、公共照明、用电器具等。
④ 给排水系统:各供水、消防水泵及电机等、各水箱、给排水管网、接头及接门等,检查井内管线、水表及阀门等,化粪池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管网、接头、阀门等、人防工程及相应供水系统等。⑤ 电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
⑥ 空调系统:空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管及风口,空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、鼓风机、暖风系统,空调冷却水系统、冷机塔、冷却泵及电机、各检修口等,避风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。
⑦ 弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门),楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等)弱电检查井内的管线、接线箱等。

二、物业项目接管验收时需要接收的资料

在物业项目接管验收中,资料交接是项目接管验收中的薄弱环节。许多事实证明,往往是资料不齐、或资料交接不完整,影响了后期的物业管理。因而,物业项目接管验收中,资料交接也是应该特别注意的方面。

1 .产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告等

2 .技术资料:竣工图(包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等),各类公共设施、设备说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、故障观察记录(布置图)、竣工验收证明书等等。

3 .验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、网络保养及验收协议等

三、物业项目接管验收的程序

程序是物业项目接管验收工作顺利完成的保障。在实际工作中,要区分新建物业和缘由旧物业接管验收两种情况。

1 .新建房屋的接管验收程序。

① 建设单位书面提请接管单位验收;
② 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具体条件的,应在巧日内签发验收通知并约定验收时间;
③ 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收;④ 对验收中发现的问题,按质量问题处理办法处理;
⑤ 经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证签发接管文件。

2 .原有房屋接管验收程序。

① 移交人书面提请接管单位接管验收;
② 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核;

③ 接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验;

④ 对检验中发现的危损问题,按危险和损坏为题的处理办法处理;

⑤ 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实房屋使用状况;
⑥ 经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件,办理房屋所有权转移登记。

四、物业项目接管验收实际工作中的几个要点

在物业项目接管验收中的实际工作中,物业项目承接验收往往得不到

足够的重视,要么是没有经过物业项目接管验收就接管物业,要么物业项目接管验收不能严格按标准和程序进行,流于形式,也给日后的物业管理工作留下很多隐患和问题。因而,要把握以下几个要点:

1 .在接管验收前,物业管理企业与开发建设单位要协商接管验收的相关问题,如:交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等。统一思想、统一验收标准,明确验收程序,明确交接双方的责、权、利。

2 .接管验收不但要注意检查物业质量,还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型,并经交接双方在验收报告签字后生效。

3 .对查验中发现问题,属于必须改正和返修的,应书面报请建设施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修期限,属于无法返修的项目,应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。

4 .为保证设施设备的正常运行,对接管验收之后的设施设备进行试运行测试。在此期间,工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移。

参考文献:

1 .唐海洲、欧阳晓东,《 成功物业接管验收操作规范》 ,吉林摄影出版社,2002 年3 月

2 .李霞,《 建筑智能化系统应用及维护》 ,机械工业出版社,2006 年1 月

3 .陆伟良、诸建华,《 智能建筑物业管理》 ,电子工业出版社,2002 年8 月

云翼房产网