上海升级物业管理规定 业主拒缴物业费将被记录

　　业主若拒交物业费，有关部门拟将启动相关约束机制。近日，市住房保障局就《上海住宅物业管理规定 (修订草案)》(送审稿)(下称 “修订草案上报稿”)，在市政协听取部分委员意见。 “升级”后的修订草案明确，对业主拒不缴纳物业费的情况，物业服务企业可至房屋所在地的房地产登记部门办理文件登记备案。

　　《上海市住宅物业管理规定》是2004年11月1日起在沪实施的。不过，市住房保障局在会上坦言，部分规定尚不完善，与物业管理的实际发展不相适应。如物业管理区域的划分、业主大会的组建、业主委员会的备案、物业使用性质的改变、维修资金的补建和续筹、物业服务企业资质管理和从业人员资格管理、物业服务收费标准等。

　　此次的修订草案上报稿，针对市民反映较多的房屋维修基金使用、业委会组建及日常运作等热点问题给出了具体回应。

　　其中，住宅物业共用部位、共用设施设备维修难，是近几年市民关注的热点之一。在房屋保修期内，物业发生屋面或外墙渗漏水、外墙剥落、电梯故障等情形，但因建设单位多为项目公司，项目结束，公司也已注销，此时维修责任无法落实，业主也不愿承担维修费用，致使物业的正常使用得不到法律保障。

　　修订草案上报稿新增第七十一条——建立物业维修保证金制度，并明确、保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。

　　鉴于本市许多老旧小区交付使用多年，经多次物业维修或者房屋综合整修，专项维修资金余额已明显不足，面临着续筹专项维修资金的问题。按照物业管理法规和政府规章的规定，当专项维修资金余额低于首次筹集金额百分之三十时，业主委员会应当按照管理规约的约定方式对差额部分进行续筹；但维修资金续筹的途径、方式和管理措施均无相应的规范。

　　因此，修订草案上报稿增加了关于维修资金补建和续筹方面的规定，并明确未建立首期专项维修资金或者维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、小区管理规约和业主大会的决定及时补建或者续筹维修资金。明确维修资金的补建和续筹可由业主直接支付或者用公积金予以支付。

　　包括日常收益和一次性补偿类收益在内的小区公共收益，则要求在每季结束后纳入业主大会账户。

　　值得注意的是，修订草案上报稿对于不交纳物业服务费的行为，首次给予明确约束。该行为虽属民事违约行为，但其实质上已造成对小区内公共利益的损害。第一百条明确对经催告拒不交纳物业服务费的，物业服务企业可以至房屋所在地的房地产登记部门办理文件登记备案。一旦发生房屋产权转移时，房屋登记机构应当告知物业服务企业。

　　市政协委员陈柳宏提出，目前不少物业公司入不敷出，因此，拒交物业费，应采取额外缴纳滞纳费等强制措施。市政协委员、市侨联副主席屠海鸣则指出，业委会应督促业主按期交纳，若发生拒交行为，业委会应协助物业管理企业向人民法院起诉。

　　修订草案上报稿摘录及委员观点

　　【第二十九条】 业主委员会的组建、换届有违反法律、法规和相关规定的，街道办事处(乡镇人民政府)和区(县)房屋行政管理部门应当责令其限期改正或者撤销已核发的备案证。

　　【委员观点】 “现在业主委员会过去是乱作为，现在是很多不作为，不作为了以后我们应该有一个什么条例呢？ ”市政协委员、市侨联副主席、上海豪都房产有限公司董事长屠海鸣指出，应增加业委会委员资格终止条件，这是约束其行为规范的重要门槛。

　　业委会在什么情况下资格应中止？他认为，其中应包括任届至多达多少届、犯罪应依法限制的、或书面形式向业主大会辞职，生病且丧失民事行为的，不能履行法定义务。 “不少外省市甚至规定，连续三次不出席业主委员会会议也不应终止资格。 ”

　　【第二十五条】 业主委员会由业主大会会议选举产生，应当依法履行职责。

　　业主委员会成员应当符合国务院 《物业管理条例》规定的条件。业主有违法搭建、擅自改变物业使用性质、拒交物业管理费和维修资金、违规出租房屋等情形的，不得担任业主委员会委员。

　　【委员观点】 “业委会成员到底该不该拿工资？我看不行，因为业委会是个公益组织。 ”市政协常委、上海交大电信学院教授韩正之说，他曾做过街道调研：“当时恰逢改选居委会主任，结果街道干部告诉我，一些无业工作者很热情希望竞争这个岗位，因为它有1200元的工资。 ”

　　为了1200元到处游说，这不仅仅是个例。他希望，条例草案上报稿明确业委会是公共服务机构，一般不得领取工资，使真正愿意为大家服务的人可以站出来。

　　市政协委员、致公党市委秘书长凤懋伦也很赞同这个观点。他在调查中也发现，由于存在利益关系，将导致业委会日后运作出现问题。 “如果公益的性质定下来了，以后就会减少很多麻烦。 ”

　　【第四十二条】 业主大会决定自行管理建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并对自行管理的执行机构、自行管理模式等作出决定。

　　【委员观点】 “业主自行管理是个创新，但我建议能否从规模较小的社区开始尝试。 ”市政协委员、爱建房地产分公司总经理万雯娟指出，自行管理首先必须拥有相关资质，这是个重要前提。

　　她建议试点自行管理小区，应具备公共部位统一、百姓意见统一等前提。 “若是大型小区，由于公共部位很难确定的，产权不明晰问题，将不可避免导致混乱。