农村集体土地上房屋登记需注意的几个问题

　　随着《物权法》及《房屋登记办法》的相继出台，使得对农村集体土地上的房屋登记有法可依，但上位法的规定过于原则，又导致各地的房屋登记机构登记困难。笔者建议，实践中应注意以下几点。

　　一、申请人身份的认定

　　《房屋登记办法》第八十三条、第八十六条规定，农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有明确的法律规定。

　　首先，要分清农村集体经济组织与村民委员会的不同。

　　所谓农村集体经济组织，是指村民集体管理集体经济而设立的组织，其主要形式包括农业生产合作社、农村经济合作社、农村农工商公司等。农村集体经济组织不同于村民委员会。按照《村民委员会组织法》规定，农村基层社会的自治组织虽然是村民委员会和其下设的村民小组，但在当前的农村基层组织中，大多是农村集体经济组织(经济合作社)，与村民小组或村民委员会是同一机构，即“两枚印章一套机构”、“两块牌子一套人马”。

　　农村集体经济组织与村民委员会两者的决策机构相似，实践中职能也相互重叠，特别是对农村基层社会的管理与服务，二者无法截然分开，具有“政社合一性”。由此可见，农村集体经济组织不同于企业法人，又不同于社会团体，也不同于行政机关，其自有独特的政治性质和法律性质。

　　由于这种相似性，《房屋登记办法》第八十三条、第八十六条中提到的申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明由该集体经济组织或村民委员会出具皆可。

　　其次，哪类人可以归属为农村集体经济组织的成员。

　　笔者认为，一个人长期在农村集体经济组织所在地生产、生活并依法登记为该集体经济组织户籍人口，原则上应认定其具有该集体经济组织成员的资格。主要包括以下几种人员：1.本集体经济组织内出生，且户口在本集体经济组织的人员;2.因合法的婚姻、收养关系，户口迁入本集体经济组织的人员;3.根据国家移民政策，户口迁入本集体经济组织的人员;4.户口迁入本集体经济组织并实际居住，在原居住地未取得承包地，无稳定非农职业，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，接纳为本集体经济组织成员的人员;5.原户口在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业技术学校的在校学生：6.原户口在本集体经济组织的服刑人员：7.法律、法规规定的其他情形。

　　房屋登记机构工作人员在进行审核时，还要注意农村集体经济组织成员资格证明应与申请人身份证明一致。

　　二、农村房屋转移登记应坚持“先地后房”

　　集体土地范围内村民住房转移登记以“先地后房”为原则，即受让方先办理宅基地使用权变更登记，再办理房屋所有权转移登记。这与国有土地上房屋的转移登记正好相反，国有土地上的房屋进行转移登记时，先办理房屋所有权转移登记，再办理土地使用权变更登记。这是因为宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，集体土地上房屋的受让人必须为本集体经济组织成员。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒土地的通知》(国办发[1999]39号)和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)均明确禁止农村房屋向城市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建造住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房屋所有权证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一尸只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

　　《物权法》第一百五十四条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。

　　村民住房所有权的转移是否符合《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的宅基地使用权变更登记条件并且取得宅基地使用权证，房屋登记机构无法认定也难以认定，必须由土地管理部门做出前置认定。如果当事人先办理房屋所有权转移登记后，再去办理宅基地使用权变更登记，有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形，则无法办理宅基地使用权变更登记，从而造成宅基地使用权主体与房屋所有权主体不一致。宅基地使用权变更登记后，即表明土地管理部门已经认可了房屋受让人可以依法取得宅基地使用权，从而房屋登记机构可以据此办理房屋转移登记，避免出现宅基地使用权和房屋所有权主体不一致的情形。

　　三、宅基地上建造的村民住房不能抵押

　　《物权法》、《担保法》及《房屋登记办法》均明文规定宅基地使用权不得抵押，因此，在宅基地上建造的村民住房也不能抵押。所以，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权;集体土地上的房屋，只有乡(镇)、村企业的厂房等建筑物可以设定抵押，但其占用范围内的土地使用权一并抵押。

　　房屋登记机构在对乡镇、村企业的厂房等建筑物进行抵押权登记时，还应注意把握乡镇、村企业的性质。乡镇、村企业并非指在乡镇、村地域范围内兴办的企业。按照《乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，为乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的企业。