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地上權與土地租賃有何不同?

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-06 17:27:41

  所謂「地上權」,既然是為建造建築物或其他工作物、或為培植竹木為目的,而使用他人土地的權利。或許有人認為此種內容,藉土地租賃的方式亦可達成,但二者仍然是有重大的區別。租賃權人的地位,遠比地上權人為弱。較重要區別有:

  (一)地上權是物權,不經登記,就不發生效力。租賃則是債權,原則上不須經過登記。但不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不訂期限之租賃。

  (二)地上權繼續存在的期間,並無最長期的限制。租賃契約繼續存在的期間,最長為二十年;超過二十年者,縮短為二十年。

  (三)地上權人,除契約或習慣另有限制外,可將其權利讓與他人(民法第八百三十八條)。而土地租賃,不經出租人的同意,不可將租賃物轉租給他人(民法第四百四十三條)。

  (四)地上權的成立,固然多應支付地租,但約定不付地租,未嘗不可。而土地租賃,則以支付租金為必要。

  (五)地上權縱然由於不可抗力妨礙土地的使用,也得不請求免除或減少租金(民法第八百三十七條)。而租賃,倘若由於承租人自己的事由,致租賃物一部減少者,可請求減少租金(民法第四百三十五條)。

  (六)地上權積欠地租達二年的總額,除另有習慣外,土地所有人可撤銷地上權(民法第八百三十六條)。而在租賃,必須出租人先定相當期限催告後,逾期還不為支付時,才可終止租約(民法第四百四十條)。

  (七)地上權人不得請求土地所有人為土地之修繕,土地出租人則負有修繕之義務(民法第四百二十九條第一項)。

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