合同若有约定，开发商是否应该承担契税？

　　网友咨询：

　　开发商分别与我们12户商品房买主签订了商品房购销合同书。合同中约定了购房位置、销售价格、建筑标准、结算、付款、验收方法、税费负担、违约责任以及房屋售后管理等。合同第2条第2项约定： “商品房价格以建筑面积每平方米造价为计算单位，内容包括：勘测设计、土地征用青苗补偿、劳动力安置，房屋建安工程费用、给排水电等配套设施费用。”第6条第2项约定：“甲方(开发商)负责办理房屋交易和产权手续，并领取房权证，待乙方(买主)将全部款额交足甲方后，由甲方连同购销房屋一并移交给乙方，所需经费按有关规定执行。其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另行收取”。

　　我们12户买主交清全部购房款后，开发商按合同约定陆续将房屋移交给我们12户买主，并将其房屋所有权证移交完毕。可财政部门强行征收了我们契税共计199865.3元。我们认为，契税应有开发商承担，是这样的吗？

　　律师回复：

　　你们对房产契税的形成及特征有错误理解。上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第一条规定：“根据‘约定优先、法定补充'原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。”但是，这里所说的约定，指的是商品房交付之前买卖双方对之前的税费的约定。房产契税是一种财产税，是以财产的数量和总价值为对象，并且是房产售后的税目，有专门的经征机关。它不可能包含在房屋造价之内。因此，房产公司无权代征，也无法代征。根据法律的规定，房屋买卖双方应及时办理各种手续，然后由承受方交纳契税，这是房屋承受方应知的法定义务。契税所产生的是一种征税机关与承受方的行政行为，而不是买卖双方的民事行为，因而开发公司没有告知的义务。

　　所以，你们有缴纳契税的义务。