一手商品房买卖常见法律问题（十一）

　　11 、对于开发商利用预(销)售合同套取银行贷款、偷逃税款如何处理?

　　答：对房地产销售过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，房地产管理部门可暂停办理其商品房网上签约、合同登记备案等房地产交易手续;工商行政管理部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度;构成犯罪的，移送司法部门处理。

　　“欺诈行为”是《消法》第四十九条的关键概念，关系到消法能否适用的问题。消法使用了“欺诈行为”的概念，但没有给“欺诈行为”下定义。由于我国民法反欺诈制度存在着多层次的结构，有消费者合同、一般合同、合同外的民事行为三个不同的层次。按照民法解释学，同一法律或者不同的法律使用同一概念时，原则上应作同一解释。据此原则，在消法对“欺诈行为”没有定义的情况下，我们应当按照民法通则五十八条规定的“欺诈行为”进行解释。该条也只规定了“欺诈”的法律效果，没有给“欺诈”下定义。按照民法解释学，法律上有定义的，应当严格按照该定义解释，如果没有定义，则应当参考学说解释或者由最高法院作出司法解释。

　　按照学说解释，“欺诈行为”是指当事人一方故意制造虚假或歪曲的事实，或者故意隐匿事实真相，使表意人陷入错误而作出意思表示的行为。其构成要件包括：

　　1、有欺诈的故意。所谓故意，按照最高法院的司法解释，一方当事人，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。因此，按照司法解释和学理解释，欺诈只能由故意构成，“过失”包括“重大过失”均不构成“欺诈行为”。

　　2、要有欺诈的事实。当事人除了有欺诈的故意，还必须有欺诈的事实存在。欺诈的事实通常有三种情形：一是捏造虚假事实;二是隐匿真实事实;三是歪曲真实事实。如果按照法律或者合同行为人有告知的义务，行为人没有告知(即沉默) 也构成欺诈。

　　3、须表意人因相对人的欺诈而陷于错误。所谓表意人陷于错误，不仅指表意人原本没有错误，因受欺诈人的欺诈而陷于错误，也包括表意人已有错误，受欺诈人的欺诈而陷于更深的错误。如果相对人未受欺诈的情况下陷于错误，则不构成欺诈。

　　4、须对方因陷于错误而为意思表示，即错误与意思表示之间有因果关系。错误与意思表示之间的因果关系可分为二种情况，一是无此错误，而根本不为意思表示;二是无此错误，则不以此条件为意思表示。