轻易不签认购书

　　“尽管如此，购房者还是可以选择绕过签认购书而直接签购房合同的。”律师表示，“毕竟签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序。”

　　据介绍，根据《合同法》规定，认购书属“预约合同”，也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确，如果置业者未见购房合同，那么则不存在预约法效。一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，那么该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　其次，无论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。因此，律师建议购房者，不要轻易签订认购书，如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，担心错过，必须签订认购书，也应当谨慎行事。

　　这种认购协议书到底是一种什么性质的文件?它是否具有法律效力?这在法学界存在着争议。

　　一种观点认为，认购书是为将来的交易做准备，是意向书，而作为购房合同的主要条款双方并未达成，也就是说，从法律上看合同没有成立，自然不具有法律效力，对双方也不具有约束力。

　　另一种观点认为，认购书是担保合同，它应该从属于主合同，主合同是将来购房者与开发商之间可能签订的正式商品房销售合同。但由于在签订认购书时，主合同的签订是一个尚未发生的行为，所以此时的认购书因主合同的实际不存在，而不具有法律效力。

　　第三种观点认为，他是一个独立存在的法律行为，是一种平等主体间的行为，遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则。

　　只要行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者公共利益，他就是一种合法的民事行为。《商品房销售管理办法》第22条第二款规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作价款;当事人未订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。因此，在建设部的规章中，同样体现了当事人自愿原则，笔者持此观点。