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商品房出现风险责任谁承担

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 00:40:40

在商品房预售合同中,由于买卖的标的是尚未建成的房屋,买卖双方签订买卖合同后,并不能马上

完成产权过户手续,因而会有一定的风险责任。这里所说的风险责任是指因为不可抗力或意外事件而非当

事人的过错导致标的物毁损灭失,损失由谁承担的责任。通常而言,标的物的风险责任随着所有权的转移

而转移。一旦开发商将商品房交付给购房者、但未办理所有权相关手续时发生意外毁损,购房者可否依据

该房屋的产权人是开发商而要求其承担责任呢?问题好像不那么简单。

  最近江南某地区连绵不断降雨,某房产开发公司的负责人李某心境也是极为抑郁:其开发的楼盘房屋

预售很好,房屋已经交付购房者,但未来得及办理房屋的大产证,由于降雨导致泥石流,十几户购房者的

房屋遭到部分毁损,这十几位购房者要求房产公司承担责任,并要求退房。李某为此问题头痛不已,到笔

者所在事务所寻找法律解决之道。

  这个问题的实质涉及到标的物的风险转移责任承担主体问题:通常而言,标的物的风险责任随着所有

权的转移而转移;但有时标的物的所有权不发生转移,标的物的风险责任也发生转移,如买卖合同中“所

有权保留”等。对于本案件标的物的毁损完全是因为意外事件造成,当事人均没有过错,房屋的风险责任

应当自房屋交付时起转移给买受人,主要法律依据有二:第一,房屋交付时起转移给买受人,由于未办理

房屋的相关产权手续,所以该房屋的产权人是开发商;但由于买受人实际接收并占有、控制、使用该房屋

,已经不在产权人的控制之下,所以风险责任由买受人承担,这符合民法公平原则。第二,根据合同法规

定:标的物的毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,鉴于本案房

屋的占有已经发生转移,所以也应当是房屋意外毁损的风险自房屋交付时已发生转移。

  综上分析,本案件开发商无需为房屋的意外毁损买单。笔者也建议购房者为了降低法律风险,最好在

合同中约定:房屋意外毁灭失的风险在买受人未取得房屋的产权时,由出卖人承担。由于我国合同法尊重

当事人的意思自治,购房者完全可以通过约定避开上述合同规则的适用。本案件同时也提醒了购房者应有

较强的保险意识,通过购买保险,当事人完全可以降低上述风险。

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