擅自改变土地用途搞开发合同被判无效案

　　土地开发 合同建房 招标投标 房地产项目">

　　【案例】

　　上诉人(原审被告)：河南清原置业有限公司

　　被上诉人(原审原告)：必利安投资有限公司

　　原审第三人：郑州市金水区祭城乡常砦村东韩砦村民组。

　　上诉人河南清原置业有限公司(以下简称清原公司)为与被上诉人必利安投资有限公司(以下简称必利安公司)、原审第三人郑州市金水区祭城乡常岩村东韩砦村民组(以下简称东韩砦村民组)合作建房一案，不服河南省高级人民法院(1996)豫经初字第103号民事判决，向最高法院提起上诉。

　　经审理查明：

　　1993 年11月12日，郑州市城市规划管理局向东韩砦村民组颁发了建设用地规划许可证，准许其在郑州市红专路以北、经一路以西建设综合楼，用地面积为 8312.49平万米(合12.496亩)。1994年8月12日，郑州市人民政府向东韩砦村民组颁发了郑建地1994临字第45号建设用地批准书，有效期至1996年8月。同年11月4日，清原公司与东韩砦村民组签订了一份协议书，约定由清原公司出资，东韩砦村民组提供土地，共同兴建六幢综合性楼房;其中1号楼为写字楼，建筑面积6900平方米，占地2700平方米，所有权、土地使用权归东韩砦村民组所有;2、3、4、5、6号楼由清原公司自行设计，占地6910平方米，所有权、土地使用权归清原公司所有;由东韩砦村民组负责办理建设用地手续、土地过户及房产出售等;由清原公司承担全部工程资金的投入并承担土地转让、过户、权属变更或房地产交易市场的费用，同时协助东韩砦村民组向规划、建筑管理部门进行项目的报建、审批并承担费用。双方还对相邻道路、水暖、供电、附属设施及违约责任等作了约定。

　　1995年2月27日，必利安公司与清原公司签订了一份《协议书》，约定由必利安公司出资，清原公司提供土地兴建四幢综合性楼房，建筑面积17000平方米，双方各得50%。其中1号楼建筑面积6980平方米，占地2700平方米，动工后9个月交付使用，由双方共同验收，其所有权、土地使用权归清原公司;2、4、5号住宅楼由必利安公司自行设计、施工，工期9个月，由必利安公司验收，清原公司应分得房屋面积的所有权、土地使用权归清原公司所有，其余房屋的所有权、土地使用权归必利安公司所有。双方还对在报建审批、附属设施、资金投入、土地过户和房屋出售等方面各自的权利义务以及违约责任作了约定。

　　1996年2月18日，必利安公司委托郑家莹在项目完成之前全权处理其在履行与清原公司的协议过程中应行使的权利。随后，清原公司开设了2号财务专用帐户并为郑家莹刻制了私人预留印鉴和2号财务专用章，用于款项往来清算。至1996年5月，必利安公司向施工单位给付1号楼工程款1，289，700.90元，给付2号楼工程款255，000元，给付4号楼工程款1，513，000元，给付5号楼工程款 1，348，930.90元，向清原公司及其法定代表人转款790，000元，另付工程电费14，216.40元、工程规划费200，000元，以上共计 5，410，848.20元。其中，1995年7月25日房屋预售之前给付工程款l，332，900元。至1996年8月28日，必利安公司通过清原公司 2号财务专用帐户共收取预售房款5，283，495元。1996年8月2日郑州市城市规划管理局发出“关于对违法建设处罚的通知”，以未经城市规划管理部门批准擅自建设住宅楼为由，对郑州市金水区祭城乡常砦村村委会罚款28万元，允许该建设工程经设计部门鉴定后暂保留使用，但不予补办建设许可证，在城市规划建设需要时必须无偿拆除。1996年8月28日，清原公司在郑州晚报上声明该公司2号财务专用章遗失作废。1996年10月14日，必利安公司以清原公司违约为由向河南省高级人民法院提起诉讼。

　　另查明，郑州市物价局、郑州市城乡建设管理委员会。郑州市计划委员会、郑州市财政局、中国人民建设银行郑州市分行根据国家和河南省的有关规定发布的《关于<郑州市商品房屋价格管理实施细则>的补充规定》中，郑州市商品房屋的平均计划利润为7%。

　　一审法院认为：

　　东韩砦住宅楼建设用地为集体所有，应用于东韩砦村民组综合楼的建设。东韩砦村民组与清原公司、清原公司与必利安公司签订协议擅自改变土地用途并转让土地所有权和使用权的行为违反了土地管理、城市规划和建设的有关法规。三方当事人的两份协议是无效的。鉴于郑州市城市规划管理部门决定该住宅楼工程暂保留使用及本案实际，案件不按返还原则处理。

　　一审法院据此判决：

　　(1)必利安公司与清原公司、清原公司与东韩砦村民组签订的合资建房协议无效;

　　(2)东韩砦小区2、4、5号楼8512.3平方米面积的产权归必利安公司所有;

　　(3)在政府有关部门给予办理东韩砦小区住宅楼上地使用、规划、建设等手续或认可时，由东韩砦村民组与必利安公司共同办理属于必利安公司的房产的产权过户手续;

　　(4)驳回必利安公司的其他诉讼请求。

　　清原公司不服一审判决，向最高法院上诉称：

　　必利安公司未取得在内地开发房地产的资格;必利安公司对工程的投资共l，332，900元，其它投入款项均是预售房款，不能作为必利安公司的投资;一审法院一方面认定合同无效，另一方面又按照合同约定判决，违反经济合同法及有关司法解释的规定，请求二审法院依法改判。二审期间，清原公司又提出必利安公司收取购房款760，000元应予返还。

　　必利安公司答辩称：

　　一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判;另称其在一审判决之后又向1号楼投入资金600，000元。

　　最高法院认为：

　　14 清原公司、必利安公司合作建房的土地尚未征用为国有土地，在未取得国有土地使用权的情况下从事房地产开发经营，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，双方的协议是无效的。对此，双方均有过错，应各自承担相应的责任。15一审法院判决讼争的部分房屋归必利安公司所有，违反了《中华人民共和国经济合同法》关于无效合同处理原则的有关规定。必利安公司对工程的实际投资为l，332，900元，一审法院一认定必利安公司投入工程的部分预售房款为必利安公司的投资不当，必利安公司以河南清原置业有限公司2号财务专用章收取的预售房款未投入工程的部分应退还给清原公司。至于清原公司所称必利安公司二审期间收取购房款、必利安公司所称其二审期间投入工程款一节，因双方未提供充分证据加以证实，最高法院不予确认。

　　依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款、第三条，《中华人民共和国经济合同法第七条第一款第一项、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第(二)项的规定，最高法院于一九九八年五月二十二日判决如下：

　　(1)变更河南省高级人民法院(1996)豫经初字第103号民事判决的第一项，必利安投资有限公司与河南清原置业有限公司1995年2月27日签订的《协议书》无效;

　　(2)撤销.河南省高级人民法院(1996)豫经初字第103号民事判决的第(2)(3)四项;

　　(3)河南清原置业有限公司返还必利安投资有限公司投资款人民币1，332，900元及利息(利息自1995年7月25日起计至还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算);

　　(4)河南清原置业有限公司赔偿必利安投资有限公司投资损失人民币93，303元;

　　(5)必利安投资有限公司将预售房屋余款人民币1，205，546.8元及部分利息交付给河南清原置业有限公司(利息自1996年8月28日起计至交付之日止，按中国人民银行同期活期存款利率的50%计算);

　　(6)以上款项，于本判决生效后十日内付清。

　　一审案件受理费及财产保全费共80，550元，由河南清原置业有限公司负担56，385元，必利安投资有限公司负担24，165元。二审案件受理费60，030元，由河南清原置业有限公司负担30，015元，必利安投资有限公司负担30，015元。

　　【评析】

　　土地使用权和规划许可是进行工程建设和房地产开发的前提条件，当事人绝对不能忽视;否则就可能导致合同无效的法律后果。

　　要在集体所有的土地上从事房地产开发建设，首先必须有由国家将该幅土地依法征用转为国有土地;其次要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，签订出让合同。我国《城市房地产管理法》第七条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”

　　16本案中规划管理局准许建造综合楼，但清原公司和必利安公司擅自改变土地使用用途搞房地产开发，大大扩大了建筑面积，而没有经规划部门批准，导致合同被判无效的法律后果。

　　一审法院已经认定了合同无效，但没有按相互返还进行判决，结果其判决被二审法院撤销。《经济合同法》(现已失效)第十六条规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”现行《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效的基本处理办法就是互相返还。

　　作者应当指出的是，无效的建筑工程合同一般属于“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”但本案是开发商之间的诉讼，而没有涉及承包商，即没有涉及建筑工程合同。

　　一二审判决的最大差别就是一审判决2、4、5号楼的产权归必利安公司所有，而二审判决没有涉及产权归属，但事实上等于将产权归于清原公司。理解这一判决的关键是对三方当事人之间法律关系的认识。本案土地使用权是韩砦村民组，规划许可证也是颁发给韩砦村民组的，因此整个项目的权利源在韩砦村民组。韩砦村民组通过合同将权利转让给清原公司，清原公司又通过合同将权利转让给必利安公司。两份合同无效，则最终应当将项目产权返还给韩砦村民组。这也许就是最高法院判决本案的推理过程。

　　二审判决没有对项目产权最终归属作出处理。参与案件审理的人员的解释是：“本案…没有涉及韩砦村民组非法集体用地的行为。在有关当事人之间尚未产生诉讼的情况下，其行为应由政府有关部门作出适当处理。”因此，本案判决只处理了清原公司和必利安公司之间的返还。