房屋买卖纠纷

案情简介：

2005年11月6日，甲、证券公司与某中介公司签订《委托洽谈协议》，约定将某路46号401、402室转让给甲方，价格为每平方米13000元，甲方先行支付意向金10万元至中介公司。甲方同意，如乙方接受购房条件，中介公司可以直接将意向金转交给乙方，则意向金转为定金。 11月25日前将两套房屋办理产权过户，甲方支付余款。甲方于当日将意向金交付给中介公司， 11月8日，乙方出具收据给中介公司。后乙方未在约定的时间办理过户手续，甲方认为乙方违约而向法院起诉。

办理过程

接受委托后，律师到中介公司调取了证券公司出具给甲方的定金收据及乙方出具的公证委托书，到工商部门调取证券公司的工商登记资料，到房地产部门调取房屋被查封的证据。律师根据甲方授权向法院起诉。

审理结果

一审过程中，证券公司以闵行法院法院没有管辖权拒不到庭，闵行法院根据甲方提供的证据缺席审理，认为法院证券公司存在违约行为，故支持甲的请求。认为甲方已履行了义务，证券公司一审程序违法、房屋被法院查封是其不可预见，属不可抗力不应承担违约责任等理由上述至中级人民法院。中级人民法院认为证券公司以“己方不存在过错，房屋被法院封为不可抗力的抗辩理由”不能成立。故判决维持。

律师讲法

本案中，乙方的“无过错”抗辩理由否促在法律依据呢？根据我国现行合同法规定，我国法律对违约责任的认定采取了严格责任原则，即只要存在违约事实，即应当承担违约责任，而无论其有无过错。因此，合同一旦发生法律效力，买卖双方都应当严格按照合同约定履行；任何一方未按照合同的约定履行都将承担相应的法律后果。