延迟支付购房款，可否解除买卖合同

　　A公司与B公司于1999年10月签订了房屋购买合同，B公司购买A公司写字楼。合同履行期届至，买方B公司于2001年1月10日交付了价款，但比约定的清偿期迟延了十天。卖方A公司依合同约定完成交付，将楼盘交付给B公司，并着手办理产权过户登记手续。在此期间，经交付已实际占有该房屋的B公司因业务调整的需要，将该楼盘转让给第三人C公司，双方订立了房屋买卖合同。C公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理过户手续。C公司便向B公司支付了总价款，并于2001年2月初与B公司完成该房产的交付，该房产又转由第三人C公司占有。其后，C公司要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下。2001年2月，A公司了解到由于该楼盘所处地区将由政府规划开发为商业区，因而该处楼盘房价将大幅升值，极具投资潜力。A公司便以B公司迟延十天支付房款为由宣告解除购房合同，并请求该房产的占有人C公司返还房屋。

评析

　一、A公司以延迟10天交付房款为由解除购房合同是否成立

　 根据《合同法》第九十四条第四款的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”在迟延履行情况下的法定解除必须满足两个条件：第一，当事人一方迟延履行债务；第二，迟延履行致使不能实现合同目的。在本案中，A公司与B公司就买卖房屋达成协议后，B公司于2001年1月10日交付了价款，但比约定的清偿期迟延了十天。可见，B公司存在迟延履行的行为。但是，B公司的迟延履行是否致使对方的合同目的不能实现呢？笔者认为，应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对当事人的缔约目的的实现至关重要，违反了规定的交货期限将导致合同目的不能实现，应允许非违约方解除合同；如果时间因素对合同并不重要，迟延造成的后果也不严重，则在迟延以后，不能认为迟延造成了合同目的落空而解除合同。从本案的案情来看，A公司并不能证明时间对合同目的的影响，而且A公司依然交付房屋的事实本身也说明了B公司的迟延并未导致A公司的合同目的不能实现。因此，A公司不能依据《合同法》第九十四条第四款的规定解除合同。A公司以B公司延迟交付房款为由解除购房合同不成立。

　 二、A公司与B公司房屋买卖合同是否有效

　 根据《城市房地产管理法》第六十条规定：“非经登记，土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力。”《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”因此，在我国房屋买卖中，房屋产权的移转必须通过过户登记来实现。依据此规定，未经登记的买卖合同是否无效呢？1999年最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，即使未登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生移转。A公司与B公司的房屋买卖合同的效力，不能认为其房屋转移登记没有完成而属于未生效的合同。

　三、B公司与C公司买卖合同是否有效，是否适用善意取得制度

　 1. B公司与C公司买卖合同是否有效

　 物权变动生效的起点是登记完成或者登记生效。因此，登记的完成既是物权变动生效的起点，也是登记公信力的起点。无论是初始登记、变更登记，还是注销登记，其程序都包括申请、受理、审查、登记四个环节。因此，领取房屋权属证书才能视为登记完成，登记完成时才能生效。登记是否完成，既不能依据登记机关工作人员的口头答复或者书面答复判定，也不能依据登记机关“领导”的批示判定，而是以是否办理房屋所有权证书予以判断。本案中，A公司与B公司依合同约定完成交付并着手办理产权过户登记手续，表明双方已经依照买卖合同履行合同义务，双方当事人移转房屋所有权的意思并未发生改变。在房屋转移登记未完成时，A公司与B公司签订的合同虽已生效，但由于登记未完成，当事人之间只是设定了债权，并未发生物权变动的结果，根据买卖合同，B公司只是获得了请求A公司移转房屋所有权的权利，B公司只有获得了所有权，才能构成对房屋的有权占有。在B公司尚未取得房屋的所有权时其转让房屋的行为是无权处分行为。根据《城市房地产管理法》第三十六条第六款的规定：“未依法登记领取权属证书的，不得转让。”既然B公司的占有是无权占有，那么，我们就可以直接认定，c公司的占有也是无权占有。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。”因此，B公司作为非所有权人与C公司的买卖无效。

　 2. C公司能否通过登记的公信力和善意取得制度来保护自己的权益

　 (1)我国的房地产登记采信的是登记生效主义，登记具有公信力。本案中，由于A公司与B公司之间房屋的物权变动正在办理登记之中，登记没有完成。在B公司与C公司的房屋买卖行为中，C公司信赖登记机关的告知而不是信赖登记簿记载的事实，登记机关的告知不能产生公信力。因此C公司不能以登记的公信力来寻求法律保护。

　 (2）最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第九十六条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这一规定仅仅适用于对共有财产的擅自处分。是否适用于其他的善意取得方式，尚于法无据。且善意取得制度适用的一个要件就是，第三人（在本案中即C公司）必须是善意的。善意是指不知情，即不知道或不应知道让与人转让财产时没有处分该财产的权限。在本案中，C公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理过户。由此可见，C公司知道B公司在转让该房屋时并不享有房屋的所有权，因此，不能认定C公司是善意的，而善意取得是否适用于非所有权人擅自处置财产也于法无据。所以，我们不能适用善意取得制度使C公司获得房屋的所有权。

四、A公司能否请求返还原物

　综上所述，A公司以B公司延迟交付价款为由不能解除合同，该合同应为双方意思表示真实的情况下所签订，A公司如无其他可以解除合同的法定事由，应积极配合履行合同，并协助B公司办理登记事宜，B公司基于该合同经登记机关核准可以继受取得该房屋的产权，A公司无权请求返还。
注：我国在实际生活中，在产权证尚未办下来之前就购房合同进行交易的情况屡见不鲜，此种情况，出卖方的所有权实际上处于效力待定的范畴，不具有完全意义上的所有权，因此，无法从根本上稳定交易关系。前不久我国出台了禁止预购商品房转让的规定，对稳定交易关系具有一定的积极作用。

　　提示：价款已交付，标的物已转移，A公司不得以情势变化要求返还标的