楼书“失约”引发集体诉讼

日前，河南郑州市金水区人民法院审结一起业主集体状告开发商违约赔偿一案，认定被告河南新明辉置业有限公司（以下简称新明辉）在开发销售郑州明辉城市花园项目期间，以售搂宣传说明书的形式公开向社会承诺“一层架空，用于配套设施建设”等相关内容，后未经业主同意将一层封闭建房出售，属于违约行为，依法判决被告新明辉恢复明辉城市花园２号楼、３号楼的一层架空，在小区内修建托儿所、健身房等配套设施。据了解，此判例在郑州市尚属首例，也是郑州市目前最大一宗业主集体起诉开发商案。

诱人承诺进楼书

听信宣传签合同

１９９８年，河南新明辉置业有限公司在开发销售位于郑州市优胜南路的明辉城市花园时，以售楼宣传说明书的形式公开向社会承诺：小区“地下一层为近１０００平方米的停车库，可停放２２０辆汽车，地上１２层，一层架空，用于配套设施建设”；小区内建设“小型便利店、诊疗室、健身房”等配套设施；小区“所有公共建设均采用全方位电子监控系统（包括电梯、围墙、主要通道、地下车库、门厅等公共场所）”。

其间，３５位购房者分别与开发商签订了《商品房买卖合同》，在明辉城市花园２号、３号楼购买了住房，双方在合同中对房价、逾期付款和逾期交房的违约责任等进行了约定。一些细心谨慎的业主还各自与开发商在合同的第１８条中作了补充约定：“售楼说明书中甲方承诺的所有条款及配套设施作为合同附件与合同具有同等法律效力。若因甲方责任未能兑现，乙方有权按本合同第１２条（甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质）的约定，追究甲方违约责任（停车位数量除外）。”之后，３５位业主相继入住明辉城市花园。

开发商擅改设施

众业主集体诉讼

业主入住之时，该小区２号楼、３号楼的一层均为架空层，两栋楼的一层前后通透，可以自由出入。２号楼架空层陆续建成健身房、娱乐室、休闲厅等配套设施，成为业主休闲活动的场所。２００１年６月，在未经业主同意的情况下，不顾小区业主的一致反对，开发商将２号楼、３号楼一层架空层内的配套设施拆除，并将架空层封闭建成房屋，向社会公开出售、出租。２００２年７月，开发商又将小区东侧和南侧的围墙拆除，使得与小区有一墙之隔的外单位与小区连通在一起。业主们认为，开发商擅自拆除围墙，破坏了小区的原有状况，大大降低了业主的安全居住条件。

此外，开发商还将小区地下停车库的部分车位面向社会公开出售。对此，业主普遍表示反对，认为此举导致业主们无法通过购买或者租赁的方式使用小区的地下停车位。在协商未果的情况下，明辉城市花园的３５位业主将开发商新明辉告上了郑州市金水区人民法院，提出以下诉讼请求：一、新明辉限期将擅自拆除的明辉城市花园小区东、南侧围墙恢复原状；二、履行承诺，恢复架空层建设与使用原状，限期修建有关配套设施；三、履行承诺，修建有关诊疗室、阅览室、围墙监控系统等配套设施；四、限制被告向社会销售小区地下停车位，确认全体业主对小区地下停车库享有优先购买权与承租权。

原告据理力争

被告提出应对

被告在答辩中称，其售楼宣传资料中关于“一层架空，用于配套设施建设”以及关于修建诊疗室、阅览室的宣传，内容并不具体确定，是要约邀请，不是要约，不应当视为合同内容，故对被告没有约束力。作为宣传资料的要约邀请不是订立合同的法定有效方式，被告没有与原告在《商品房购销合同》中作出明确约定，所以已经排除了售楼书中的图片及文字说明。明辉城市花园的规划中并没有围墙，当时建围墙只是为了防止闲杂人员误入施工区域。为了美观、透绿，才将围墙改建为铁艺结构，并未擅自拆除小区围墙。另外，原告也没有获得全体业主授权，不能代表全体业主要求确认全体业主对被告所有的停车位享有优先购买权及承租权。且围墙监控设施已经存在，不用再行修建。并且，将架空层封闭建房是经过了郑州市房管部门的批准同意，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

对于被告的答辩，原告持不同意见：开发商擅自变更住宅交付条件，拆除已交付原告使用的明辉城市花园小区围墙，违反了《商品房买卖合同》的约定。建设小区围墙并保障其完好是被告的合同义务，被告擅自拆除是一种违约行为。根据建设部、公安部《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》第３条、第６条的有关规定，和被告在售楼宣传资料中的明确承诺以及双方签订的《商品房购销合同》有关约定，建设住宅小区防护墙（即围墙）是被告应当向原告提供的安全居住条件之一。况且，被告与原告签订购房合同以及原告入住之时，明辉城市花园小区的围墙已经建成，被告已经以实际履行的事实向原告明示了小区周围建有围墙，且足以保障原告的居住安全。现被告未经原告同意，擅自将其改建为铁艺结构围墙，使得其安全性较原有砖结构围墙大大降低，不符合安全居住的要求，损害了原告的合同权利。　　另外，被告在售楼广告中所作的承诺，属于“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，内容“具体确定”，关系到小区的公共设施，涉及全体业主的公共利益，视为被告对所有业主的承诺，应视为合同内容，对被告具有约束力。

原告认为，架空层的建设，作为明辉城市花园的一个卖点，对原告作出购房决定具有重大影响，该项承诺完全符合《合同法》关于要约的规定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条的规定，应当视为要约。该项承诺虽未全部写入《商品房买卖合同》中，但被告在与原告签订合同及原告入住之时，已经将２号楼、３号楼一层建成架空层，且已部分建成供原告等业主休闲娱乐的配套设施。从《合同法》的角度看，属于被告以明示的方式，对其所交付的住宅小区的居住条件与环境质量向原告作出了明确承诺，该承诺及实际交付的现状应属于合同条件，对被告具有当然的约束力。被告将已交付的居住环境破坏，属于违约行为。否则，其先行建成架空层及配套设施，在原告入住后再拆除建房出卖，则有欺诈之嫌。

对于开发商提出的郑州市房管部门出具的“证明”，只是一种证明行为，并非行政审批行为。根据有关法律规定，变更商品住宅楼的规划设计必须报经政府规划行政部门审批。虽然被告辩称其在售楼宣传资料中已经注明，“本售楼书一切图片和文字资料均以政府最后批文及法律文件为准”，但此项声明并不能作为其免责的理由。因为该文字说明属于被告免除己方责任的单方声明，相当于“店堂告示”，何况，并无任何“政府批文及法律文件”变更了被告承诺的有关内容。鉴于被告的经营主体资格已经被依法吊销，无能力从事清算以外的经营，其履行合同的能力受到限制，建议法院判令被告承担违约责任，由原告自行恢复有关配套设施的原状和建设有关配套和监控设施，所发生的费用由被告予以承担，或由法院委托建设工程造价鉴定单位或物价部门对有关费用作出造价鉴定，判令由被告赔偿原告损失。

四项主张支持两项

法院判决业主胜诉

金水区人民法院经审理认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及被告与部分原告在合同中作出的补充约定，均系买卖双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，故合法有效。另外的３１位业主与被告虽未对售楼说明书的效力进行约定，但被告在售楼书中对一层架空、修建配套设施的约定具体明确，对双方房屋买卖合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管部分原告就售楼书中的部分内容未附在双方签订的房屋买卖合同中，但仍应视为合同内容的一部分，对当事人双方均产生约束力。该小区售楼说明书中的规划平面示意图及被告承诺均显示，一层架空用于修建配套设施。开发商未经业主们的同意，将一层封闭建房后出售，属违约行为。至于被告提到此举是经过有关房屋管部门的批准，事实上并非政府有关部门强制要求作出变更。故原告要求被告恢复一层架空、修建有关配套设施，理由正当，依法应予支持。

关于原告要求被告限期将擅自拆除的围墙恢复原状的诉讼请求，法院认为，由于双方在合同中并没有对此进行约定，被告的售楼书中亦未显示，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。关于原告要求确认全体业主对小区地下停车位有优先购买权及承租权的诉讼，因３５位原告没有得到全体业主的授权，所以无权代表全体业主主张权利，且原告并没有提供证据证明被告侵犯其优先购买权及承租权，故对原告的该项诉讼请求亦不予支持。依照《民法通则》第１３４条第１款第５项、《合同法》第１１０条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条之规定，判决被告于本判决生效后６０日内恢复明辉城市花园２号、３号楼一层架空层；被告于本判决生效后６０日内在明辉城市花园内修建篮球场、小型便利店、诊疗室、托儿所、阅览室、健身房、酒吧等配套设施；驳回原告的其他诉讼请求。记者后记：

河南国基律师事务所建筑与房地产部凌兴高律师在谈起此案时说，相对而言，当前房地产纠纷多涉及延期交房、办证难等问题，“架空层”案件则属于典型的一类，业主是为楼书承诺、为居住环境而维权，案件的发生是必然的；标的规模如此之大，这在郑州房地产界还是首例。

业主的维权过程如同案件结果一样同样引人关注，凌兴高律师不无感触道：首先，由于开发商往往掌握一手资料，业主及代理人取证一般较困难，而到一些单位取证不能得到很好配合，有些相关部门甚至拒绝配合。其次，集体诉讼组织难，人员分散，意见难以统一，有些业主的消极情绪容易影响其他业主。

据了解，本案还没有最终结束，目前原被告双方都已提出上诉。但是“楼书承诺架空层”案件对郑州乃至全国的房地产界将产生实质性的影响：案件一开始就受到社会的关注，河南当地一些媒体也给予报道，但相关设施要恢复原状，需要上千万元的资金，不是一个小数目。无论如何，“楼书承诺架空层”案件之于房地产市场的意义在于，将对业主维权起到一个启示性、示范性作用，同时对开发商也是一个警示，在宣传资料中作出了承诺就应当兑现，如果以“我的广告仅仅是要约邀请，不是要约”来抗辩，是无济于事的，因为根据《合同法》及有关司法解释的规定，只要是商业广告，内容明确、具体，而且对业主购房的决策和房屋的价格产生重大影响，这个商业广告就是要约。所以希望广大开发商在售楼时自觉履行信息披露义务，信息的披露应当是真实的、及时的、全面的、客观的，不应当存在欺诈的因素，在做广告的时候，应当是量力而行，适度而为。

《中国房地产报》