政策调控导致购房合同无法履行不应支持违约金

　　【案情】

　　2009年12月6日及2009年12月12日，某房地产开发公司与被告付某分别签订两份《商品房预售合同》，约定某房地产开发公司(出卖人)将位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目的房屋两套出卖给被告付某(买受人)。合同约定付某均采取商业贷款的方式付款，首期分别支付购房总价款的20.87%和20.19%作为首付款，其余价款可以向光大银行借款支付。同时合同均约定在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起 15天内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的10%作为违约金。合同签订后，付某应向光大银行申请贷款的第二套房屋贷款68万元至今未付。某房地产开发公司诉至法院，要求解除双方签订的第二套《商品房预售合同》并由付某支付违约金。付某同意解除双方签订的《商品房预售合同》，但不同意支付违约金。本案审理中，经向光大银行中关村支行职工询问，付某未能就诉争房屋贷款的原因是该房屋为付某购买的第二套商品房，其首付款必须增加至40%。

　　北京市通州区人民法院经审理认为，某房地产开发公司与付某于2009年12月12日签订《商品房预售合同》后，由于房地产政策变化，付某购买的第二套房屋贷款必须提高到40%。购房人履约能力的变化并非因为其自身的原因或签订合同时可以预见的商业风险导致，而是国家房贷新政对付某的履约能力产生了影响，而购房人履约能力的变化亦导致合同目的难以实现。若此时要求付某依据《商品房预售合同》的约定支付违约金对其明显不公平。因此，法院判决驳回某房地产开发有限公司要求付某支付违约金的诉讼请求。

　　【争议】

　　本案的争议焦点在于付某是否应按双方签订的合同约定，承担因未能按期付款的违约金。笔者认为付某不应承担未能按期付款的违约金。

　　【评析】

　　某房地产公司与付某于2009年12月12日签订的《商品房预售合同》及附件签订于《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》出台之前。合同签订后，由于政策变化，付某购买的第二套房屋的首付款必须增加至40%。导致付某无法依合同约定的首付款占总房款20%的比例向银行申请贷款。政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是购房人在订立《商品房预售合同》时无法预见的重大变化。双方签订的《商品房预售合同》虽约定在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起15天内付清全部房款。但购房人是基于能以合同约定可以以首付款20%向银行申请贷款为预期而签订上述条款的。购房人履约能力的变化并非因为其自身的原因或签订合同时可以预期的商业风险导致，而是国家房贷新政对付某的履约能力产生了影响，而购房人履约能力的变化亦导致合同目的难以实现。若此时要求付某依据《商品房预售合同》的约定支付违约金对其明显不公平。因此，依据公平原则，付某不应承担违约金。

　　综上，法院的判决是正确的。

　　(作者单位：北京市通州区人民法院马驹桥法庭)