您现在的位置: 云翼房产网 >> 房产问答 >> 房产纠纷案例 >> 二手房买卖案例 >> 正文

口头房屋买卖协议落空 “订金”与“定金”惹纷争

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 21:49:40

一起口头房屋买卖协议因故生变。买房人交给卖房人的5000元购房订金成了双方争论的焦点。一方要求退还,另一方以“定金”为由坚决拒绝退还。由此引发了一场官司。日前,新疆兵团农八师中级人民法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

2007年3月,六旬老汉吴明准备将自己位于市24小区的一套楼房进行出售。当月25日,市民李蓉前来看房后,双方经过协商,达成了口头房屋买卖协议。李蓉当即交给吴明现金5000元,吴明给她开具了一份收据,内容为:“收到李蓉购房订金伍仟元整,房款结算时扣除。”

事隔3个月后,6月10日,吴明将房屋出售给了另外一个人,同时办理了房屋产权过户手续。之后,李蓉找到吴明要求退还自己的5000元,可是吴明咬定李蓉违约在前,拒绝退还钱款。

李蓉气愤之下将吴明告上法庭。李蓉称:“吴明收了我的预付款后,迟迟不履行合同,后来他又把房子卖给别人,我要求法院解除我们之间的口头房屋买卖合同,吴明退还我的购房款。”

吴明辩称:“口头房屋买卖合同订立之后,李蓉又反悔了,她提出不要房子了,我才将房屋卖给了其他人的。因为李蓉交给我的是购房定金,而不是预付款,收条中的‘订’字属于错别字。李蓉违约了,我有权不退还她交的‘定金’。”

石河子市人民法院对案件审理后认为,吴明收取李蓉的购房订金后,又将房屋出售给他人,构成违约。吴明售房给他人并办理了过户手续,致使吴明和李蓉双方的房屋买卖合同事实上无法履行,李蓉要求解除房屋买卖合同及归还购房款,法院给予支持。吴明认为李蓉存在违约行为,但没有提供证据加以证明,法院不予采纳。关于5000元是否为定金的问题,法院认为,从收据的字面上看,上面书写的是“订金”而非“定金”,从收据内容上看,不能反映出该笔款项具有定金性质。

法院判决:解除李蓉与吴明订立的口头房屋买卖协议;吴明在判决生效之日起三日内返还李蓉购房订金5000元。

吴明不服一审判决,向农八师中级人民法院提起上诉。中院二审后认为,一审事实清楚,证据确凿,遂作出驳回上诉,维持原判的判决。(文中人名为化名)

法官说法:

定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,约定由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。定金是我国担保法明确规定的担保方式。我国《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”从性质上看,定金属于违约定金,适用于债务不履行的行为,且定金具有惩罚性的特点。

而《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”

本案中,吴明虽然在收条中写明收到5000元订金,但对定金合同的内容双方未作明确具体的约定,也就是说,没有约定定金的性质。因此,吴明关于该“订金”应为“定金”的主张缺乏事实和法律依据,法院没有支持。

本案中,双方当事人只就房屋转让达成协议,但对转让房屋的主要内容均未作明确的约定。而吴明认为李蓉违约,却又未能提供相关的证据予以证实,他对此应承担对其不利的后果。吴明既然已协商将房屋转让给李蓉,后又将房屋转让给他人,并办理了过户手续的事实证明是吴明违约,致使双方当事人的房屋买卖合同不能实现合同目的,原审判决解除双方协议,并由吴明返还李蓉的订金,认定事实清楚,适用法律正确,所以中院维持了原判。

云翼房产网