专家争辩小产权房疏通之道：能否合法化

　　对于小产权房这块“烫手的山芋”，有关部门的最新处置“风向”是中央不会制定统一的处理政策，鼓励地方根据实际情况分类解决。对于小产权房，与房、地相关的两部委——原建设部和国土资源部早已分别表态不合法，但截至今日，对于如何处理已经销售出去的小产权房，仍无统一的意见出台。

　　既然拆除并非最佳解决方案，那么已建成的小产权房应该如何处置？本报记者就此对中国社会科学院金融所金融市场研究室主任的曹红辉、中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英、中国管理科学学会副秘书长周毕文、大成律师事务所高级合伙人邓永泉分别进行了专访。

　　产生的根源

　　曹红辉：小产权房产生的根源是小产权房与大产权房之间存在巨大的价差，这主要是土地出让金造成的巨大的成本差异。只要体现为价差的经济利益存在，小产权房问题就不能从根本上得到解决。

　　党国英：问题的根源与中国的体制有关系，是国家特殊法律所产生的一个东西。产权没有大小之分，只有合法与不合法之分。本质上，小产权房就是违法房。按我们现行法律，集体的土地转为(集体以外)建设用地，必须通过国家征地环节。而我们的所有土地要按照“招牌挂”程序，才能进行交易。凡是离开这两个路径建造的房子，都是小产权房。

　　周毕文：和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格比同地区商品房价格低很多，具有一定的吸引力。这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。

　　邓永泉：中国土地供应量的限制，与人口的数量、变化相比，产生了一种刚性的市场需求，这种市场需求，很难单纯地通过正常的大产权房(不仅包括商品房，也包括保障性住房)得到满足。具有刚性需求的人多数是普通百姓，支付能力有限，高房价导致这部分人不得不寻找其他途径来满足购房需求。客观上，在城市化进程中，部分农民工进城，使得部分土地可以用来建设小产权房。

　　中国房屋的价格除了受刚性需求的影响，也受到制度上的原因。比如，地方政府对地方利益的追求，有些地方政府的主要财政来源就是源自房地产行业的收入；还有“招牌挂”制度，地价的提高势必会导致商品房单价的上涨。

　　总而言之，就是农村乡镇集体有利益驱动；另外，监管难以落实到位。

　　能否合法化

　　曹红辉：显然，目前存在两难，若认可小产权房的合法性，就可能鼓励更多的小产权房形成，若不认可其合法性，又会对实际上已经存在的市场供求关系和市场结构造成冲击，从经济上是不经济的。较好的办法是老房老办法，新房新办法，尽快开展土地出让金制度的改革，才可能从根本上彻底解决小产权房问题。

　　党国英：要解决以后不要出现小产权房，必须通过修改法律降低监督成本。法律不合适，监督成本太高，现有法律框架下，无法解决小产权房问题。国家和地方的规划一定要硬、要细、要严格；规划本身应该是法律。在符合规划的前提下，任何产权主体，无论是国家或集体都可以自由交易建设用地，不一定要经过"招牌挂"程序。

　　周毕文：不应该给予转正。虽然小产权房有着低廉的价格，可以带动农村经济发展等优势。但是，小产权房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味着农村组织在集体土地上占地建设商品房，使得本应该通过“招拍挂”方式，由政府收取土地出让金的国有土地利益转为由农村集体所得，这在一定程度上也会造成国有资源的流失。

　　邓永泉：我个人认为这是不应该合法化的。如果合法化的话，实际上就是对小产权房的口子彻底放开了，那么，我们的耕地将如何保护？房屋的所有权分为两个层面，一个是土地使用权，一个是房屋所有权。小产权房之所以非法，是由于不是建立在国有土地使用权之上的，要解决小产权房问题，从操作层面上讲，客观上是有可能制定一个特定政策，将这部分土地由国家征用，补交土地出让金，将之转为合法。

　　如何解决

　　曹红辉：必须对现有土地出让金交纳制度和方式加以改革，必须彻底扭转各级财政严重依赖土地出让金的状况。一是分期交纳土地出让金，将成本分摊到不同时期；二是加强对城镇和农村土地进行整体规划，对国土进行统一的整治，加强土地供给的跨区域协调，避免形成个别地区的土地供给短缺。

　　党国英：对符合规划的小产权房，还是应该按一定程序将其合法化。该交的税费和罚款交了，该补偿的基础设施投入也可以适当补偿，然后就发给住户产权证。对于不符合规划的占地规模比较大的小产权房，如果其符合规划和建筑的技术标准，能与城市的总体规划相衔接，我看可以修改规划，然后按照前种情形处理。

　　最难办的是那些完全不符合规划要求、在技术设计规范上也不合格的小产权房及城中村。这是必须要拆的，现在不拆，以后也得拆。问题是怎么拆。我提出的原则是：管住规划，自主开发；政府监管，让利于民。

　　周毕文：今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房者需要缴纳土地出让金。如此一来购房者购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。政府要强化农村土地建设有序化的工作，若小产权房这种事情一味膨胀，就会造成对耕地的破环，使得土地价值流失。

　　邓永泉：出售者和购房者的利益，从司法层面来讲，以现有法律做标准来衡量，因为小产权房是非法的，则当然不应该给予保护。购房者买不起市场上的房子是社会问题，是立法层面需要考虑的问题。

　　解决小产权房问题，既要维护现在的社会稳定，又要杜绝未来仍然毫无顾忌建设小产权房现象的发生，要在这两者之间寻找一种平衡。

　　小产权房比较现实的解决方法，就是对于这些已经既成事实的小产权房，不能消除其违法性，以免造成错误导向，并且还要始终保持其与大产权房之间的本质区别，如是否可以转让，拆迁是否可以得到补偿及具体标准，从而限制社会对小产权房的需求。此外，还要对出售者进行严厉制裁。从源头上，对买卖双方都给予限制。