网购司法拍卖房如何不吃亏 最全攻略出炉

  市民李先生以298万元成功拍下市区下吕浦某小区一套160平方米的房源，将支付40多万元的税费，且半个月了还不能办理产权过户手续。

  去年以来，司法拍卖房因具备免佣金、低起价等因素，吸引了不少“淘房客”。越来越多的市民也因此进入该渠道，意欲买更便宜的房子。但在实际操作过程中，很多人对司法网拍流程并不十分熟悉，吃了不少亏。

  日前，市民李先生花了一个多月时间，通过鹿城区法院的淘宝司法拍卖系统，以298万元成功拍下市区下吕浦某小区一套160平方米的房源，但高兴之余，棘 手的问题也马上出现了。如今，半个月时间已过去，仍没有拿到一手房东的购房合同，所以仍不能办理产权的过户，只能继续等通知。

  李先生说，购买拍卖房程序比较麻烦，有很多不可预知的费用，他购买的这套拍卖房就是这样。这是他的第二套房子，由于该房子的产权不是一手房东，根据拍卖行工作人员的介绍，需要办理两次手续，才能将产权过户至自己的名下。

  首先，需要办理房开到一手房东的产权，这里至少需要缴纳当初购房款3%的契税。

  一手房东产权办出后，接下来需要将一手房东的产权过户给李先生，由于是非普通住宅，这里至少需要缴纳3%的契税、5.6%的营业税及附加税和3%的个人 所得税，由于当时一手房东所购的房子总价与现在价格差不多，所以李先生需要缴纳所拍总价约14.6%的各种税费。也就是说，这套房子常规的个人所得税、契 税、营业税，加上二次过户费用，该房子还得支付40多万元的税费。

  李先生告诉记者，尽管在拍卖之前知道要缴纳不少的税费，但要这么多还 是意料不到的。“298万元加上40多万元的税费，这套房子价格与市场上同类型房源就没什么区别了，况且这套房已空置3年，物业管理费也不少。如果当初物 业维修资金还没缴纳，那就不合算了。”李先生无奈地说。

  本想捡便宜，但现实是残酷的。李先生的购房例子，让我们知道网购拍卖房需要做很多的功课，才能轻松将房给买了。

  为了让参与者做到心里有底，轻松地完成大金额拍卖，本周刊以鹿城区人民法院的淘宝司法拍卖为例，对报名到成功交易办证等流程作了全面解读，供市民参考。

  前期须知

  首先在淘宝网上要有登录账号和支付宝账号，将银行卡与支付宝账号连接好，银行卡开通网银功能，或者支付宝账号有充足的支付保证金金额。建议使用IE或者360浏览器，因为它们在拍卖出价环节价格刷新方面比较稳定。

  用淘宝账号登录后，进入司法房产拍卖网页，点击你要拍卖的房产网页后，需要注意的是要看清楚“拍卖须知”和“拍卖公告”二项(这两项有该房产的详细信息 和注意事项)。还需注意和理解的是另一红圈部分“保留价 有”一项，即这套房产设有保留价格，对外保密价格，只有拍卖价格达到保留价或超过才能成交。通常，保留价与起拍价差距不会很大，甚至出现过同一价格的情 况；另一成交条件是房产参与的竞拍人必须是二人以上(含二人)，如果只有一个人出价，即使达到保留价，也属于不符合司法拍卖规则，也会以流拍处理。

  如何报名？

  点击“报名交保证金”一项，跳转至“司法拍卖报名”页面，核对保证金信息后，认真填写竞买人身份信息，必须是真实信息，竞买成功后，到法院办理手续时会核对买受人资料。如若竞买成功，此保证金将会直接抵扣拍卖款，若未竞买成功则会在一个工作日解冻。

  保证金怎么缴？

  填好相关信息，勾选“我已阅读并同意”选项后，点击“确认并缴纳保证金”按钮，跳转至支付宝付款页面，可以用账户余额支付，也可以选择储蓄卡和信用卡支付，这里介绍储蓄卡的网银支付方法，点选储蓄卡，选择银行，点击下一步，跳转至储蓄卡网银支付页面。

  网银怎么支付？

  由于各个银行网银页面各有不同，但操作与各银行网银支付操作流程类似，现以兴业银行为例，输入卡号或网银账号，点击下一步，插入网银盾，输入密码，点击确认，支付成功后就会看到冻结金额的页面。

  如何参与拍卖？

  交付好保证金后，在规定竞拍时间内，网页中原先的“报名交保证金”一项已经改为“出价”，红圈部分为竞买号，也就是拍卖代号，每次点击“出价”按钮， “出价”框里就会出现你的竞拍价。当然，点击出价框右侧的上下箭头，是可以按加价幅度额的倍数出价的。拍卖基本都设有延时出价功能，在拍卖活动结束前，每 最后2分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟，直至无人出价为止。

  竞拍成功后怎么操作？

  如若竞拍成功，此房产你就是买受人，页面会提醒拍卖成功，阿里旺旺也会发送提醒你交易成功的信息，接下去，在规定时间之前，带有效身份证件到法院办理房产后续手续。

  线下基本流程是到法院缴纳余款、法院解押、房产过户等，为期约为一个月。

  拍卖房要交多少税？

  据市地税局办税窗口工作人员介绍，通过司法拍卖的房子在办理产权手续时，买卖双方最高得付11.6%的相关税费，如果是二次过户的房源，税收则更高(一 般还要加3%)。根据规定，住房面积在90平方米以下的普通住宅，通过司法程序获得，买方要出3%的契税(若是唯一一套房，按1%收取)；面积在90平方 米以上144平方米以下的普通住宅，家庭唯一住房，买方付1.5%的契税，非家庭唯一住房，要交3%的契税；面积在144平方米以上的非普通住宅(含别 墅)，买方交3%的契税。

  卖方要付的是营业税和个人所得税，居住5年以上的住宅，如果卖方属于唯一一套房，只要交3%的个人所得税，免交5.6%的营业税；居住5年以内的房产，卖方要交3%的个人所得税和5.6%的营业税。

  据了解，目前通过司法程序拍卖的房子往往面积较大，通常在144平方米以上，而对购房者来说也多属于二套以上房产，这样要出的税费往往也是最高的。对此，专业人士提醒广大市民，通过司法程序买房，要了解相关额外费用后，再做决定。别一时图便宜，吃了大亏。