土地使用权已抵押，在该土地上建成的房屋是否可以办理初始登记?

土地使用权已经抵押，而在这一土地上建成的房屋当事人提出初始登记申请，这说明在土地使用权抵押时，房屋尚未开始兴建或是尚未建成。否则，就应当与土地使用权一并抵押。

土地使用权设定抵押以后，只是在该土地使用权上设定了担保，除了不能随意对该土地使用权处分外，并不影响其他的权能，权利人亦仍然持有土地使用权证书。因而，在该土地上新建成的房屋，可以凭相关的登记文件申请初始登记。

提出使用权已抵押的土地上建成的房屋可否办理初始登记这一问题，主要是考虑到在房、地登记机关分设的地区，如为之办理了房屋所有权登记，房屋所有权人今后在将房屋进行处分时会产生问题。如我国某南方城市几年前发生的一起较大的房地产登记机关行政赔偿案件，就是因为土地使用权已设定抵押，而后在房屋建成后，在办理初始登记后又将该房地产再次设定抵押，形成了重复抵押。

在房地产抵押登记时，因为建设部已规定了在房地产抵押时，当事人要交验国有土地使用证，所以，登记机关应该能够发现土地使用权已抵押的情况，可以按规定来确定是否能为之办理抵押权登记。因而，在处分中的问题主要是转让中的问题。由于房产权属登记实行房、地权利主体一致的原则，房屋所有权的转让，该房屋占用范围内的土地使用权也随之转让。如果转让时土地仍在抵押状态，转让时就会受到一定的限制。即这一房地产进行转让时，应符合《担保法》第四十九条的规定。而在房、地产权属登记机关分设的地区，登记机关在办理转移登记时，除了一些已规定房地产转让应当凭房、地两证办理的城市以外，登记机关并不一定能掌握土地使用权已抵押这一情况。

如果在初始登记时，在房屋所有权证上对土地使用权已抵押这一情况进行记载，在日后就易于发现。

房屋所有权证上虽然有土地使用权证一栏，但是没有土地他项权利情况的记载。因此，当事人在已抵押土地上建成的房屋申请初始登记时，登关可以在登记簿上作相应的注记，以示辨别。如能通过地方立法，规定产转让应当凭房、地两证办理，则能使日后工作更为安全。