住宅房买卖纠纷的处理方式

　　正是在对上述二元所有的矛盾格局分析的基础上，司法实务界对这类纠纷的处理出现了不同的声音。()

　　第一种观点：认为买卖行为无效。理由是：在现有的法律框架内，找不到买卖行为有效的依据。在我国尚没有法官造法的规定，司法应当注意自己的权限，严格遵守自己的职权范围，超越立法界限本身就是一种违法行为，必将导致与立法权的冲突。同时，如认定买卖行为有效，必将产生负面的示范作用，使人们误认为农村村民房屋与城市商品房交易一样是合法的，必将产生一些农民失去土地，而目前的城市化进程并不能解决这一矛盾。土地是农民的根本，没有土地则没有了养家糊口的条件，进而影响到社会的稳定。《中华人民共和国土地管理法》规定：宅基地属农民集体所有。2000年10月，江苏省第九届人大常委会通过的《江苏省土地管理条例》对农民住宅房买卖受让主体的条件进行了明确，该条例第三十五条第二款规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。按照这一规定，农村房屋的购买者必须具备：首先系农户且必须符合申请建房用地两个条件。该规定实际上已排除了外地农民购买本村村民房屋的可能性。另外，在现有的法律框架与行政管理模式下，即便法院认定买卖行为有效，但行政机关却不予办理相关的产权转移手续，又造成司法权与行政权的冲突。买房者支付了对价后，所得到的只是一种不能被管理机关认可的虚渺的权利，一旦拆迁，又会产生新的矛盾。与其判其有效，不如定其无效。并依据返还原则，判令当事人各自返还，这更能体现法律的精神，更符合中国的国情。()

　　第二种观点：认为买卖行为有效。理由是：原有的法律法规系计划经济条件下的产物，也是农业社会的特质之一。随着社会向工业化方向的发展，大城市、小农村已是规律所趋，一些农村人口逐渐向城市移动，甚至在城市里购置了商品房，成为名符其实的城里人。其原建造在农村的房屋如长期闲置，必将是社会资源的一种浪费。同时，在一些农村，农民抛荒现象十分严重，一些地方的基层政府甚至采用招募的方式吸引外地人到本地进行耕种，这是不得以而为之的权宜之策。如认定此类房屋买卖行为无效，必将使社会资源出现浪费现象，同时影响到城市化的进程和农村生产经营方式的转换，农村的生产力必将受到影响。法院不能拒绝裁判，纠纷提交到法院，法院一定要给当事人与社会一个答复。当务之急系修改立法，在立法没有修改的情况下，判决有效也未尝不可，因为《土地管理法》规定，农民将自己宅基地上的房屋出售后，不得再申请宅基地。《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》中规定："对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费"。②立法的精神隐含着农民可以出售自己的房屋，特别是未禁止出售房屋。法律上没有禁止的，公民就可以作为，这是法治社会的基本原则。"当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。"③至于法院认定有效后，行政机关办理权属转移登记事宜，