东莞房屋买卖合同纠纷案例分析

　　原告(被上诉人)：琼海万泉河某实业有限公司。

　　被告(上诉人)：符某，男，1963年2月生，汉族，琼海市人。

　　审级：再审。

　　审判机关和审判组织

　　一审法院：琼海市人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：陈某经;审判员：黄某海、王某映。

　　二审法院：海南省海南中级人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：黄某冠;审判员：陈某;代理审判员：蔡某。

　　二审再审法院：海南省海南中级人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：陈文和;代理审判员：韩少冰、韩柏定。

　　再审终审法院：海南省高级人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：卢芒;代理审判员：程小平、张红菊。

　　审结时间

　　一审审结时间：1998年7月28日。

　　二审审结时间：1998年10月5日。

　　二审再审审结时间：1999年8月10日。

　　再审终审审结时间：2000年4月20日。

　　一审诉辩主张

　　原告某公司诉称：符某在合同签订后交付人民币30万元给某公司，余下的30万元以按揭贷款方式给某公司。同年4月10日，某公司将房屋交付给符某管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，某公司办好符某的房屋产权证。同年11月4日，符某夫妇同某公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款无法办妥，符某所拖欠的购房款30万元未能支付，经原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30万元及利息2万元、逾期付款滞纳金和诉讼费。

　　一审事实和证据

　　本案经审理查明：原告琼海万泉河某实业有限公司与被告符某于1996年3月9日签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定的主要内容有：1、房屋建筑面积272平方米，价值人民币60万元;2、符某须在4月10日前交款人民币30万元，余下的30万元以按揭贷款方式付给某公司，但原告必须在交房后一个月将房屋产权证交被告，由被告符某用此房产证等作为抵押物，向建行贷款，原告协助办理。3、房屋移交时所应办理的产权契证等手续费用由某公司负责承担。4、符某交齐按揭手续，超过30天后，某公司应无条件将房屋交给符某。同年4月10日，某公司将房屋交付给符某管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，某公司办好符某的房屋产权证。同年11月4日，符某夫妇同某公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款此事无法办妥。符某所拖欠的购房款30万元未能支付。经原告多次索付未果。

　　以是事实，有当事人陈述、证人证言、法庭质证的有关材料证实，足以认定。

　　一审判案理由

　　一审法院认为：原告琼海万泉河某实业有限公司与被告符某于1996年3月9日所签订的代理兴建房屋的合同，名为建筑工程合同，实为房屋买卖合同，是无效的合同，按无效合同的规定处理，双方所取得的财物应互相返还，根据双方的责任的某小，承担各自相应的责任。但是原告与被告的购房纠纷，被告所取得原告的房屋所有权证办理至被告符某的名下，双方也并没有要求互相返还该房屋的要求，所以被告尚欠原告的购房款30万元应还本付息(利息从1996年7月1日起至还清之日止按中国建设银行同期建房贷款利息率计付利息)。 字串9

　　一审定案结论

　　依照《民法通则》第四条、第五十八条第一款第(四)项的规定，判决如下：

　　1、双方签订的代理兴建房屋合同是无效的。

　　2、被告符某应在本判决书生效后十天内给付原告欠购房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的欠款利息(按中国建设银行同期建房贷款利息率计算)，逾期未给付，则处双倍利息计付。

　　3、驳回原告的其他诉讼请求。

　　案件受理费7610元，由被告负担，原告预付的不予退还，由被告偿付原告。

　　二审情况

　　1、二审诉辩主张

　　上诉人符某称：双方签订的代理建房合同实为房屋买卖合同。我已付30万元购房款，余下30万元双方约定由被上诉人为我办理按揭贷款来解决。如因被上诉人协助办理贷款审批手续不能时，超过三十天后被上诉人无条件将房屋交给我。被上诉人诉我欠购房款30万元是不成立的，原判不当，请求二审改判返还。

　　被上诉人辩称：双方签订代建房屋合同实为购房合同。上诉人已实际占有使用房屋，办理了产权证，而我方已办理按揭贷款手续，未果属银行原因。其代理建房屋合同也是无效的。上诉人占有我方房屋应支付完毕购房余额30万元及利息。上诉人上诉无理，应驳回。

　　2、二审事实和证据

　　经审理查明：1996年3月9日，上诉人与被上诉人签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定房屋造价60万元，上诉人须在订立合同后一个月内付30万元(包括定金8万元)，余下30万元以按揭贷款方式付给被上诉人。被上诉人须在交付房屋后一个月内将房产证办好给上诉人。由上诉人凭房产证向建行贷款，被上诉人协助办理贷款审批手续。如因被上诉人原因不能办妥按揭手续，超过三十天被上诉人应将房屋交给上诉人。订立合同后，上诉人已付给被上诉人购房款30万元。同年4月10日，被上诉人将房屋交付给上诉人使用。同年10月4日，被上诉人将房屋所有权证办至上诉人名下。同年11月14日，被上诉人协助上诉人办理按揭贷款手续，由于建行贷款尚未批准，上诉人拖欠30万元购房余款至今未付，被上诉人追索未果诉至法院。