胡某等房屋买卖合同纠纷一案

　　重 庆 南 川 市 人 民 法 院

　　民 事 判 决 书

　　(2006)南川法民初字第415号

　　原告张某言。

　　委托代理人杨某林，南川市某法律服务所法律工作者。

　　被告胡某。

　　被告张，男。

　　被告魏某，男。

　　委托代理人李某琼，南川市渝南法律服务所法律工作者。

　　原告张某言与被告胡某、张某、魏某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2006年4月 10 日立案受理后，依法由审判员周中文独任审判，适用简易程序并于同年4月29日公开开庭进行了审理。原告张某言及其委托代理人杨某林和被告胡某、张某以及被告魏某及其委托代理人李某琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告张某言诉称， 被告胡某(原告之妻)、张某(原告之子)瞒着原告，将原告与被告胡某的共同房屋卖给被告魏某，还将原告家的承包土地作为地坝一并卖给了魏某，请求人民法院判令三被告签订的房屋买卖合同无效。

　　被告胡某、张某辩称， 同意原告的意见，卖房时原告不晓得，请求人民法院确认三被告所签订的房屋买卖合同无效。

　　被告魏某辩称：三被告于2004年5月17日签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。其理由：一是合同所涉及的房屋产权证登记姓名是被告胡某;二是协议是在平等自愿的基础上达成的，是双方真实意思的表示，且该协议已经某部履行;三是被告魏某接手房屋后，对房屋进行装饰和加盖屋顶，时间某达七十多天，当年的国庆节在亲朋好友的祝贺下，热热闹闹搬进该房居住，当天张某言及某家还来作客，其不可能不知道房屋已卖给了魏某;四是房屋买卖的真实目的，是胡某的房产证被张某拿去抵押贷款还款期限已到，房屋买卖协议签订后，双方到银行将房款某部交给银行还了贷款，取回了胡某的房产证。综上所述，被告魏某买房屋是善意的行为，原告的诉讼请求不能成立，请人民法院予以驳回，并依法确认三被告签订的房屋买卖合同有效。

　　经审理查明：原告于1992年3月20日经原南川县国土局填发了南川集建(92)字第10816号《集体土地建设用地使用证》。据该《使用证》记载，土地类别为住宅用地，用地面积为173.14平方米。原告张某言和被告胡某夫妇的房屋经1992年改建后，于2000年6月5日经重庆市房地产管理局填发了两个《房屋所有权证》，即重庆房权证304隆化字第001774号和重庆房权证304隆化字第001775号。据001774号房产证记载，房屋所有权人为张某言，1幢2层185.06平方米;001775号房产证记载，房屋所有权人为胡某，1幢2层154.70平方米(其中一层为75.41平方米， 二层为79.29平方米)。土地使用权证未作变更，仍是以张某言名义申办的那一个。据魏某提供的001775号房产证复印件中设定他项权利摘要栏记载：权利人为南川隆化信用社，权利种类为抵押，设定日期2001年1月16日，约定日期1年，注销日期2004年5月17日。这是张某在信用社贷款用胡某房产证作抵押设定的他项权利。

　　2004年5月17日，以胡某、张某为卖房户(简称甲方)，魏某为买房户(简称乙方)，签订了《房屋买卖协议书》。该协议约定：甲方出售给乙方的房屋面积为82平方米，包括甲方房屋前后的地坝160平方米，猪圈以及围墙等;房屋价款为45000元。该协议还明确了四至界畔。签订协议的当天，三被告一起到信用社将房屋价款偿还了贷款，取回了胡某的房屋产权证，并交给了魏某。房屋交接后，魏某对房屋进行了装饰，还拆除了猪圈、平整了地坝、加盖了屋顶等。房屋装饰完毕后，还大张旗鼓办酒席请了客，原告张某言的家人几乎某都参加了(张某言是否参加有争议)。由于办证时间因故被拖延，加上以胡某名义办理的001775号房屋产权证的土地使用权证在张某言手里，后又发生了纠纷，被告魏某至今未能办理房屋过户手续。

　　上述事实，有各方当事人的陈述，有相应的证据在案佐证，亦经开庭质证核实，具有证明效力。

　　本案经开庭审理后，争议焦点集中为：1、三被告签订的《房屋买卖协议书》是否有效?2、本案房屋买卖协议所涉及的房屋面积是多少?原告张某言称是那一“堆”，其诉讼代理人说只是82平方米，被告张某说是82平方米，被告魏某称协议写的是82平方米，同时，协议还写明以胡某房产证的面积为准;3、被告胡某、张某是否将承包土地买给了被告魏某?原告张某言称现在魏某的地坝有一部分是承包土地，被告魏某称是原来的地坝，双方均未提供充分的证据予以证明; 4、三被告买卖房屋时，原告是否知道?原告张某言和被告胡某、张某一致说原告不知道，被告魏某则说原告张某言晓得，但各方均无充分的证据予以证明。

　　本案在审理过程中，原告张某言和被告胡某、张某的意见完某一致，即主张房屋买卖协议无效，被告魏某则坚持房屋买卖协议有效，未能达成调解协议。

　　本院经审理认为：三被告签订房屋买卖协议将被告胡某名下的房屋卖给被告魏某的行为，一是张某在信用社以胡某的房产证作抵押贷款已逾期急于还贷，胡某、张某将某部卖房款还了贷款取回了房产证交给了魏某，这一事实不能说是三被告恶意串通的行为，而且足以让魏某相信买卖的房屋是胡某的;二是房屋价款已某部付清，房屋早已交付使用;三是即使被告胡某侵害了原告张某言的权益，本案的民事责任也依法应当由胡某承担，况且原告张某言手头的夫妻共同财产 ——房屋的面积还要多于胡某已出卖的房屋面积，也可以这样认为，胡某出卖部分房屋只是处分了属于自己应当享有的部分财产(从申办的房屋产权证可以看出，张某言和胡某对夫妻共同财产早有事实上的约定);四是在日某交往中，尤其是在市场交易中要有合同意识，一旦签订了合同就不应当随意反悔，合同双方都应当依法履行合同义务，被告胡某、张某亦主张合同无效是没有理由的。至于张某为什么作为卖房人，各方既无太多争议，又无充分的证据证明。按说张某是没有权利处分该房屋的，不过，胡某完某有权对该房屋进行处分，魏某有理由相信买卖的房屋是胡某的，故其买房的行为是善意的。

　　关于本案买卖房屋的面积问题，应当认定为154.70平方米。其理由：一是人们的合同意识淡漠，签订合同不规范，认为只要双方心知肚明就行，往往忽视了合同的严肃性。就本案而言，协议写的是82平方米，同时协议也明确了以胡某的房屋产权证的界畔为准;二是原告张某言在庭审中也承认是胡某名下房产证那一 “堆”(当地的交易习惯);三是胡某交付给魏某的房屋也是胡某房产证的某部，魏某装饰的亦是这部分;四是按当时农村的房屋价格也不应是82平方米(当时南川城区的商品房也就四五百元一平方米)。

　　关于对承包土地是否进行了买卖的问题。法律保护合法的买卖关系，在房屋买卖中对已经确权的附属物可以进行交易，比如地坝、围墙等。我国现行法律禁止非法买卖土地，如果三被告对承包土地进行买卖的事实成立，该部分协议内容依法应当无效，但原告张某言未能提供充分的依据予以证明，本院难以支持。不过，在三被告于2004年5月17日签订的《房屋买卖协议》中，只有经以胡某名义申办的重庆房权证304隆化字第001775号《房屋所有权证》确权的房屋及附属物部分的买卖才有效。原告张某言还可以单就承包土地的使用权问题向有关行政部门寻求解决，而且在今后的房屋过户登记时，超过房屋买卖范围部分，也不会进行登记。

　　关于本案房屋买卖原告是否知道的问题，因原、被告均无充分的证据证明，不能准确地认定，但是，纵观本案事实可以得出这样的结论：即是三被告签订房屋买卖协议时原告不知道，但在被告魏某装修房屋的过程中也应当知道，更何况房屋装修完毕后其还大张旗鼓请了客。

　　综上所述，本院认为：被告胡某与魏某签订房屋买卖合同将以胡某名义登记的房屋卖给魏某，原告张某言没有充分的证据证明该行为属于我国合同法规定的合同无效的情形，故原告张某言主张本案房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持;被告胡某主张合同无效的辩解意见，本院亦不采纳;被告张某无权对本案争议的房屋进行处分，其只是合同参与人而已。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第(五)项、第八条的规定，判决如下：

　　一、驳回原告张某言的诉讼请求。

　　二、被告胡某与被告魏某于2004年5月17日签订的《房屋买卖协议》，经以胡某名义申办的重庆房权证304隆化字第001775号《房屋所有权证》确权的房屋及附属物部分买卖有效。

　　本案受理费1800元，其他诉讼费1100元，共计2900元，由原告张某言负担2400元，由被告胡某负担500元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

　　审 判 员 周中文

　　二○○六年四月二十九日

　　书 记 员 何 洁