物业纠纷案的代理词

　　代 理 词

　　(一审程序)-

　　案 由:物业服务合同纠纷委托人:李国军代理人:张生贵 内蒙古上京律师事务所律师庭审时间:2005年3月28日庭审地点:巴林左旗人民法院民事二庭

　　审判长、书记员： 今天审理的案件具有一定的特殊性，原告的诉求能否得到支持，必须查清其起诉的权利来源是否合法、诉求程序是否合法，依据法庭总结的焦点问题，代理人发表如下观点，请参考。

　　一、依据《合同法》第一百二十一条之规定，原告诉称与新城业主委员会签订有物业服务协议，而原告又因被告阻止无法进入服务区。根据合同法律关系相对性原则，原告是由于业主违约无法履行合同，因此应当向业主委员会提起诉讼。本案被告作为合同以外的第三人，依据法律规定，原告无权直接诉求第三人，因此原告的诉求缺乏法律依据。

　　二、根据《物业管理条例》第十条二款(表决权性质)，第十一条(二)项(业主大会职权)、第十二条三款(重大决议表决有效条件)、第十四条(列会法定程序)、第十五条、第三十五条(物业服务合同必备条款)之规定，原告与业主委员会签订的协议违法，原告提交的全部材料与物业管理条例规定相违背，原告持有的协议不是业主大会的意见，而是业主委员会个别人的意见。2005年3月8日业主委员会组织表决的业主参会人员，有的一户三口人都到大会举手表决，变成小业主治理物业，从表决权、会前通知、会议记录、与会代表产生、征集业主意见办法等多方面的作法都违背了法律规定的条件和规程，综合判定原告的诉权来源不合法，其不具有正当诉权。 依据《物业管理条例》，业主大会系自治组织，二重机构(类似公司法)方式，业主大会行使重大事务表决权，代表绝大多数业主意愿，在选聘物业公司方面应体现每一个业主平等的管理权和机会，未经全体业主三分之二表决权的选聘会议，不能对全体业主产生效力，原告持有的材料仅仅是不足七分之一少数业主的意见，受少数人操纵的结果，而又对被告前期投入没有作出处理意见，侵犯了被告的合法权益，其选聘后的物业使用被告的财产，其结果与被告具有法律上的利害关系，被告对原告与业主委员会之间的协议提出质疑，并提起了无效性确认之诉，已经由法院受理，本案因另一案的处理而受到影响，依据《民事诉讼法》第一百三十六条(五)项之规定，应予中止审理。

　　三、原告诉被告侵权性质的理由并无合法根据。 被告作为前期物业服务方，未经业主大会决议和正式通知，也未经合法清算和交接，原告擅自闯入被告的管辖区，依据《物业管理条例》，被告有权制止和劝退，制止原告系被告履行职责的自助行为，不存在违法侵权，真正违法的是原告和业主委员会。

　　相关法律、法规、司法解释：

　　1、《合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

　　2、《物业管理条例》第十条二款：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条(三)项：选聘、解聘物业管理企业;第十二条第三款：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。第十四条：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条(二)：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十七条：物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

　　业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

　　3、《民事诉讼法》第一百三十六条 有下列情形之一的，中止诉讼：(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的;