房产纠纷案例提示买房风险

　　眼下房市又悄然“升温”。浦东新区法院日前邀请房产部门、金融机构等举办房产专题研讨会，共商解决日益增长的房产纠纷的对策。法律专家结合近期典型个案向老百姓提示买房“风险”。

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　　法律化解收房风险

　　1 中介管钱不牢靠 人去楼空卷钱跑

　　案例：小徐看中了顾某名下的一套房屋，在中介的竭力撮合下，双方签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定：房屋成交价54万元，买方在两天内将3万元定金交到中介公司指定账户，视为卖方收讫。

　　小徐如约将定金打入该账户后，中介工作人员拍胸脯保证卖家一有消息就会立即通知他。谁知一个月过去了，中介没有任何音信，小徐试着与顾某联系，顾某却说自己也一直在等中介的消息，还埋怨小徐怎么3万元定金一直不付……两人一起去找中介公司理论时才发现，中介公司早已人去楼空。案是报了，可付出去的定金怎么办?小徐多次与顾某协商不成，便一纸诉状将其告上法庭，要求解除双方买卖居间协议，并返还3万元定金。最终，法院审理后认为：根据双方签订的《居间协议》，顾某虽然实际没有拿到钱，但已视为“卖方收讫”。由于中介公司倒闭所引发的风险应当由顾某承担，判决其返还小徐定金3万元。

　　风险提示：二手房买卖中，交易资金安全最重要。许多人对中介公司容易放松警惕，认为这么大的公司出不了什么问题，于是买方定金、首付款甚至全部房款都进入房产中介公司开设的公司账户甚至是个人账户里。因此尽量不要选择让资金通过中介转手，不妨到房地产交易中心设立的专门资金监管窗口办个放心。

　　2 限售房屋谨慎买 莫听他人巧言辞

　　案例：急于买房的小周，偶然间在某个新动迁小区周围的中介处看到一套价格相当优惠的二手房。据称，这套房子是张某动迁刚分得的配套商品房，便宜是因为这类房屋5年内不能办理产权过户。

　　见小周犹豫，中介表示有办法办过户，否则分文不收。于是小周与张某签订《房地产权益转让产权过户合同》，约定：张某以74万元的价格将房屋所有权转给小周，当小周收到交易中心出具的以他为申请权利人的收据时首付38万元;收到交易中心出具的以小周为所有权人的房地产证时付清余款。

　　小周收到第一张收据后放心地支付了38万元。几天后，却等来了不予核准其产权登记的通知，理由是：申请人递交的据以过户的动迁安置协议系伪造。眼看交易不成，小周要求张某退钱，张某却称经济困难无力退款。小周只得诉至法院要求张某退还38万元房款及因合同不能履行所产生的违约金。最终法院判决小周与张某所签的合同无效，张某应将38万元返还小周。而小周明知该房屋是限售房，仍提供虚假动迁协议办理过户致使合同不能履行，故不支持其违约金的诉请。

　　风险提示：限售房的价格一般要比相同地区房价低20%以上。价格便宜了，风险也很大：由于无法办理产权过户，加之房价波动，出卖人“一房二卖”或最终不配合办理过户手续的可能性非常大。出售人只有动迁协议或预购协议、尚未办理产权证的房屋尽量不要买;对报价明显低于周边房价的房屋及新的动迁小区的房屋更要保持高度警惕，在确认可以购买之前尽量不要支付定金、意向金以及首付款等。

　　3 售后包租是噱头 投资前景要判断

　　案例：蔡某经人介绍买下位于浦东大道某公寓的一套房，再返租给开发该楼盘的公司开办酒店式公寓，即所谓的“售后包租”。根据约定：公司为每位像蔡某一样的投资客统一办理银行卡并于每月5日将租金收益打入卡内;前五年的租金每月3500元，第六至第十年租金为每月4500元。然而1年多后，公司以经营困难为由，每月仅支付2000元租金，蔡某多次交涉未果，便将其告上法庭，要求按期足额支付租金。

　　法院审理后认为，被告公司以亏损为由减少租金数额，没有法律依据，最终判决支持蔡某的诉讼请求。然而由于被告公司经营不善、濒临破产，蔡某至今未能收取足额租金。

　　风险提示：作为一种纯粹商业行为，法律保护“售后包租”业主投资的权利，但不保证业主的投资行为一定能够取得收益。业主在投资前首先要清醒认识投资风险，综合考虑开发商资信状况等因素慎重决定;二是对投资前景有自己的判断，不要一味相信开发商单方承诺;三是要弄清楚自己购买房屋的基本信息，如果是商铺等非居住性房屋，一定要现场查看，确认所购房屋是独立的建筑单元。

　　4 共有人擅自售屋 买卖合同无效力

　　案例：李某趁丈夫赵某在国外工作之际，通过房屋中介挂牌出售两人共同出资购买的一套商品房，随后以120万元的价格与王某成交。赵某回国后发现妻子擅自卖房，便将李某和王某告上法庭，请求确认房屋买卖无效，要求王某归还房屋。

　　庭审中，王某辩称房产证上名字只有李某，且自己已足额付款、办理了过户，因此买卖有效。法院认为，房屋虽登记在李某一个人名下，仍属夫妻共同财产。现赵某明确拒绝卖房，因此合同无效。李某须返还王某120万元购房款及利息，王某则必须在判决生效后10日内提前清偿贷款、注销抵押登记后将房屋返还给李某夫妇。

　　风险提示：购房者在购买二手房时应：一看房屋产权登记信息，一定要求所有权利人都亲自到场并在房屋买卖合同上签字，不要轻信出卖人所说的自己得到了其他共有人授权之类的话;二看出卖人的婚姻家庭状况，如果已婚，那么出售房屋极可能是夫妻共同财产，买卖时必须得到夫妻双方的书面同意。

　　浦东新区法院领导在研讨会上指出，要规范房产市场、预防风险，须司法、行政和金融管理部门互相配合。法院应加大与政府相关部门、金融机构的沟通协调，形成长效的“双声道”机制。同时，法院的判决要体现明确的价值导向，同时加大宣传力度，充分放大审判的引导作用，化解潜在纠纷。