专家支招：二手房自主购买全攻略

推荐房地产律师：

　　贷款请看这里

　　贷款资格

　　银行不是会向所有的二手房都贷款。针对于不同年限的二手房，其贷款额度上也会有所不同。一般来说，超过二十年比较老旧的商品房，有时是比较难贷款的。如果选择购买二手房，此房能不能贷款及到底能贷多少千万要向银行咨询清楚。一般而言，二手住房的贷款资格包括以下条件：

　　推荐阅读：

　　二手房交易流程

　　二手房屋买卖交易流程全知道

　　史上最全的二手房交易流程

　　1、年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明的自然人;

　　2、交齐首期购房款;

　　3、有稳定合法的收入，有还款付息能力;

　　4、提出借款申请时，购房者有不低于购房价款40%的自有资金;

　　5、借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物;

　　6、所购二手房产权明晰，符合当地市政府规定的可进入房地产市场流通的条件;

　　7、所购房屋不在拆迁公告范围内。

　　贷款类别

　　根据国家最新政策和银行的信贷优惠情况，我市近期购买二手房贷款的情况如下：

　　A商业贷款情况

　　购买二手房商业贷款：首套房，首付30%，二套房首付60%。首套房基准利率为6.6%，二套上浮10%。银行贷款额度大多不封顶，但是银行审批时会根据购房者的工作和还款能力、个人信用等确定贷款额。通过调查得知，在信用额度持续吃紧的环境下，目前我市各大银行申请贷款难度较大，几乎不放款。

　　B公积金贷款情况

　　购买二手房公积金贷款首付最低为40%(如果第二次使用则首付50%)，5年以上实行基准利率4.5%，这个利率依然比较低。贷款额度为：夫妻双方都有公积金的最高贷50万;个人公积金最高贷40万;如果以共有人名义申请，且两人未婚，则以单方公积金来核定额度，最高是40万元。前提是正常足额缴存住房公积金。

　　交费请看这里

　　A、过户费用

　　1、契税：首次购房90㎡(含90)以下的为：总房款的1%为1%;90㎡至144㎡(含144)为1.5%;144㎡以上为3%)。不是首次购房的，无论面积多大都按总房款×3%征收)。

　　2、转让手续费：普通住宅6元/平米，非普通住宅10元/平方米。

　　3、测绘费：普通住宅1元/平方米，非普通住宅6元/平米。

　　4、产权登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套。

　　5、营业税：通常以契税票的缴纳日期为准，不足5年的普通住宅，按全额征收5.6%的营业税，5年以上的普通住宅免征营业税。

　　6、个人所得税：房产证不足5年的，能提供买房时的全部凭证(发票)交纳交易差价的20%(不能提供的交纳总价1%)，满5年后的江苏省内夫妻双方名下唯一住房免缴。

　　7、印花：5元/套。

　　8、土地证:18元/套。

　　B、贷款费用

　　1、评估费：约评估价的0.05%。

　　2、抵押登记费：住宅80元/套，非住宅330元/套。

　　3、印花：5元/套。

　　4、采用公积金贷款的，需另缴担保费，费用为：贷款总额×0.6%。×贷款年限。

　　虽然占据楼市半壁江山的二手房向来以成熟的配套、相对较低的价格以及良好的地段等优势而博得众多买房人的芳心，甚至一度成为年轻一族、中等收入家庭首套住房的首选，但是作为一个首次置业的“外行买房人”，同样不知道如何购买二手房，要是贷款怎么办，需要哪些费用等比买新房还要复杂的系列问题。

　　为了帮助广大购房者弄清二手房的“背后头绪”，全面把握购买流程，我们特别咨询了市房管局产权处、21世纪房屋置换经纪有限公司以及市建行、市住房公积金管理中心等相关部门业内人士，希望本文对大家购买二手房提供有价值的参考。

　　流程请看这里

　　办证受理流程：

　　1、产权处3楼扫描。

　　2、资料室调取测绘图。

　　3、签定存量房买卖合同(一楼18、20、22号窗口)。

　　4、签定资金监管协议(一楼19、21、23号窗口)。

　　5、买方至相关银行凭资金监管协议存入交易资金，取得银行进账单后至1楼15-17号窗口换取存款凭证。

　　6、至受理科前台(1楼18、20、22号窗口)受理存量房(二手房)登记业务。

　　领证流程：

　　1、发证中心提取档案。

　　2、评估科评估，复印相关资料。

　　3、产权处相关窗口缴纳相关费用。

　　4、三楼缴纳契税。

　　5、三楼缴纳个税，营业税等。

　　6、买方凭税、费票据至发证中心领取房屋所有权证。

　　7、一楼15-17号窗口领取监管资金。