实战演练二手房交易注意事项

正文：
实战演练二手房交易注意事项

由于二手房的交易双方都是个人，交易风险比一手房相对要大。买卖双方在交易过程中，要注意以下三点。
　　
　　挑一家放心、诚信的中介公司。这样的中介公司，有经验丰富的正规执业经纪人和良好的房款托管机制保障，可以最大程度地降低房屋交易风险。熟悉交易流程又有责任心的经纪人，不但可以将售后服务做得稳妥又快速，而且可以避免或化解交易过程中的风险。
　　
　　选择最适合的贷款方式。目前，二手房的贷款种类繁多，银行推出的服务品种又各具特色，有公积金贷款、商业贷款和组合贷款，还有“转按揭”、“加按”、 “减按”服务等。在还贷方式上，也具备等额本息还款法和等额本金还款法两种。选择哪种贷款方法，是直接找商业银行还是通过担保公司都很有讲究。因此，在贷款前，最好咨询中介公司负责与自己联系的房地产经纪人，挑选最合理的贷款方法，为自己省下更多的房价以外的利息成本。
　　
　　购房服务标准要高于一手房。目前，申城一手房市场火爆、蜂拥的客流，使买家失去了与发展商或销售商谈交付标准、交付时间、付款方式的机会。二手房的交易主体是个人，交易的条件是双方共同商定的，不易出现有失公平的情况。同时，买家可以聘请信誉优良的执业经纪人代其向卖方斡旋，争取利益最大化。
　　
　　如今，二手房市场已成为申城市民投资置业的重要途径之一。相对于购买商品房(尤其是期房)时小心谨慎、逐条斟酌的情形而言，买二手房似乎简单了许多。也许是因为两者之间存在一定的价格差；不少人觉得买二手房就那么回事，不必斤斤计较。其实购买二手房同样需要好好勘酌一番，毕竟也是笔不小的花费。那么，购买二手房，是选高层好还是多层好呢?
　　
　　根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4—6层为多层住宅；7—10层为小高层住宅(也称中高层住宅)；10层以上则为高层住宅。
　　
　　多层住宅的优势在于建设工期短，无需像高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。另外在结构方面，通常采用砖混结构，因此建筑造价较低。同时，多层住宅通风、对流及采光较好，居住舒适度较高。
　　
　　高层住宅是城市化、工业化的产物，其优点是可以节约土地，增加居住人口，而且多位于较好的区域。但高层住宅，尤其是塔楼在户型设计方面很难做到户户朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，还要从物业管理收费中为修缮、维护这些设备付出经常性费用。
　　
　　两者相比可谓各有利弊，关键还在于个人的倾向问题。有的人觉得高层住宅具有安静、视野开阔、房屋质量、结构较好等优点；有的人因担心电梯故障、物业管理支出较多等因素而选择多层。律师从事房产中介行业多年，根据以往客户的不同选择并结合自身的体会认为，购买二手房，多层较适合中老年人，高层则受到更多年青朋友的青睐。
　　
　　二手房经
　　
　　家住共和新路的老潘正忙着装修房子，确切地说是在分隔房子，把原来100多平方米的大房子改成两套50多平方米的小房子。老潘这样做的原因很简单，小房子出租比大房子容易，而且租金总收益高。据中介公司反映，大户型一改两出租的现象越来越多。
　　
　　目前，租赁市场上小面积房子的需求十分旺盛，而面积较大的房子租客面相对窄，空租期相对长，两者投资收益略有不同。一些精明的业主开始大变小，以保证收益水平。房子改建费用，可以通过小户型较高的租金收益很快收回。比如，在花木地区，一套90多平方米的两房两厅，租金一般在2000元—2500元之间，而一套五十平方米左右的一室一厅，租金水平一般在1200元—1500元之间，两者之间有10%—20%的差额。

　　
　　 “一改两”现象让大房型变得好销。二手房市场一直是小面积的房子抢手且单价高，大面积的成交较难且单价相对较低。现在，有投资意识的购房者通过大房型一改两，降低了购房成本。他们把大房子拆小后，一套自住，一套出租，既达到了自己居住需求，也满足了投资欲望。中介业务人员预计，这种现象会越来越多。目前许多家庭的住房宽敞，很多三口之家住房面积达到130平方米。随着社会的发展和观念的改变，这些家庭的孩子成年后往往会另立门户，家中就会出现空置房间，于是有些家庭选择将房子改建拆分后出租。这与前几年曾经出现的买两套小房子打通变成一套大房子的现象，正好形成了鲜明的反差。
　　
　　上海市房地局的有关人士提醒业主，大拆小现象是上海房产投资者日益成熟的一种表现，但必须注意一些细节：在改建房子前，应征得物业管理部门的同意和邻居的认可；改建时，不得损害建筑的结构和相邻住户的利益；改建后，房产业主可以合法出租；转让时，根据有关规定房产不能分拆，分隔后的两套房子不可以分别出售，只能整体转让。
　　
　　网友问：买二手房如何办银行贷款?以什么为标准房价计算“八成按揭”？
　　
　　李律师答：
　　
　　二手房的银行贷款手续基本与商品房的银行贷款手续一致，首先该二手房必须要有同意为其提供贷款的银行；其次该房屋在办理贷款时，银行可能会要求评估，以确定其价值再据以核准贷款额的发放。

实战演练二手房交易注意事项　实战演练二手房交易注意事项