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二手房交易方式之自行交易

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 23:59:04

  在二手房交易流程之自行交易过程中,买卖双方一般都直接进行联系,自行安排看房,完成签约、付款、产权过户及交房流程:自行交易时,寻找房源、签订合同、办理过户等均需自行完成,尤其是需要贷款的客户。

  一般来讲,自行交易要分为以下几步:

  (一)发布或了解房源信息

  进行二手房买卖首要的就是要发布或了解房源信息,一种是通过亲朋好友介绍;另一种是通过报纸、网络等刊登出售或求购信息。相比较两种方式,第二种方式的选择面较宽,但买卖双方需要认真识别信息的真实性,以避免受到无谓的打扰,甚至造成不必要的损失。

  (二)看房、挑房

  作为买方,通过了解房源信息,选好目标房源后,接下来就需要对房屋进行实地考察了。考察分为两个层面,一足落实房屋是否可以上市交易以及房屋的权属和性质;二是看房屋本身的现状,如房屋的户型结构、质量状况、水电暖是否能正常使用,小区环境、物业管理如何等。

  作为卖方,最好了解一下买方的付款能力和资信状况。

  (三)买卖双方初步达成意向、买方交付定金

  通过看房,买卖双方就房屋买卖达成初步意向。这时候,通常需要买方交付一部分定金,以作为双方将来签约的一个保证,防止卖方将房再卖给他人,同时也对买方构成一个约束。签约之后,定金可抵作房款。

  (四)谈判签约,买方向卖方支付首付款

  达成买卖意向后,最重要的环节就是合同的签订,因为合同直接明确双方的权利和义务,一旦产生纠纷,则合同是解决纠纷时最重要的依据,因此买卖双方对于每个条款都要慎重考虑,认真审查。对房屋状况,付款方式和时间 、过户期限 、房屋交付的时间以及相应的违约责任、合同解除、争议解决等条款都要在合同中予以明确。

  由于房屋具有不动产的特殊属性,房产转移以过户登记为准,不可能实现“一手交钱,一手交货”,对于买方来讲,先付全款后过户,则面临付完款但却得不到房屋产权的风险;而对于卖方而言,如果先过户后收款,则面临收不回房款的可能。因此对买卖双方来讲,无论是先付款还是先过户都会对另一方造成很大的风险。所以通常买卖双方都选择分期付款的方式,签订合同后先付首付款,过户手续完成后,再支付剩余房款。

  因此,一般而言,签订合同当日或一定期限内,买方需向卖方支付一定比例的首付款,具体比例由买卖双方自行协商确定。

  (五)缴纳相关税费、办理产权过户

  合同签订后,买卖双方即可到税务部门缴纳相关税费,到房屋交易管理部门提交过户材料,领取受理通知单,在规定期限内领取房屋所有权证。如果是具有土地使用权证的房屋,还需办理土地使用权的过户手续。

  (六)买方支付剩余房款

  如果全款(指不需要贷款的客户),买卖双方自行划转的,一般在过户完毕当天或几日内由买方直接向卖方支付剩余房款;如果买方申请贷款的,签订房屋买卖合同并支付首付款后,买卖双方需到银行进行贷款申请,由银行对房屋进行评估并审核买方的相关资质,在银行主持下进行面签,审核合格后银行发放批贷通知,双方到房屋交易部门办理过户手续,然后银行凭房产证或契税发票直接将款放至卖方账户;如果选择资金监管的,在买卖双方签订房屋买卖合同后,共卖双方与银行签订《存量房的交易资金监管协议》,卖方将全部或部分房款存入专管账户 ,待约定的条件成就时(通常凭契税发票或房产证),银行依申请直接将款划人卖方账户。

  (七)交钥匙

  产权过户完毕,卖方收到全款后,买方与卖方将房屋的水、电、暖有线电视、物业费等费用结清,卖方将房屋钥匙交给买方。

  律师提示

  自行交易方式适合的对象应具备以下条件:自己能寻找到合适的房源,对二手房交易的过程十分了解,有足够的时间和耐心,不怕麻烦。

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