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房屋买卖中的阴阳合同

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 18:02:00

  房屋买卖中的阴阳合同

  案情简述:

  2008年3月5日原告(反诉被告)王某经某房屋中介公司居间介绍,看中了被告(反诉原告)钟某的一处房屋。并且于3月7日,原、被告在该中介公司处签订了《房地产买卖合同》及《补充协议》。为了达到少缴纳税收的目的,双方在房屋土地资源管理局制定的示范文本《房地产买卖合同》中约定的房屋价款为108万元,而《补充协议》中约定该房屋价款为人民币150万元,原告分三次将购房款支付给被告,并于合同签订当日支付首付款15万元,任何一方违约需支付守约方房屋总价款20%的违约金。后双方产生矛盾,原告起诉要求确认合同无效,要求被告返还购房款15万元。

  案件分析:

  上述案件中的《房地产买卖合同》中约定的房屋价款并不是双方真实意思的表示,《补充协议》中约定的价款才是双方真实意思的表示,该协议完全符合合同成立的要件,系合法有效的。虽然双方为了少缴税在《房地产买卖合同》中的约定可能会因为“违反法律、行政法规的强行性规定”而无效,但是不能因此否认《补充协议》的效力。

  知识拓展:

  什么是阴阳合同?

  所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。

  阴阳合同的法律效力:

  一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。

  在社会实践中,出现以下“阴阳合同”的情形,法官往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定:

  1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。

  2、对于差价太大,一般会认定无效。

  3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以

  低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

  4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

  5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。

  6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

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