关于建筑施工合同效力的说明

　　建设工程施工合同受到不同领域的多部法律及其他规范性文件调整。法律、行政法规和部颁规章中调整建设工程施工合同的强制性规范就有六十多条，并不是违反这些规范都以违反法律强制性规定为由而认定合同无效。法律和行政法规中的强制性规定，有的属于行政管理规范，如果当事人违反了这些规范应当受到行政处罚，但是不应当影响民事合同的效力。

　　从相关法律、行政法规的强制性规范内容看，可分为两类：一是保障建设工程质量的规范，二是维护建筑市场公平竞争秩序的规范。

　　司法解释第1条和第4条将这两大类分为以下五种情形：

　　一是承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;

　　二是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;

　　三是建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的;

　　四是承包人非法转包建设工程的;

　　五是承包人违法分包建设工程的。

　　从上述规定可以看出，建筑市场的准入条件较房地产开发经营企业更为严格，建筑施工企业在超越本企业资质等级签订合同时，人民法院应当认定合同无效;而房地产开发经营企业超越本企业资质等级签订合同时，并不导致合同无效;法律规定上的差异主要是由于建筑产品的特殊性决定的，法律规定建筑施工企业的市场准入条件较房地产开发企业更为严格。

　　此外，除司法解释规定的五种导致合同无效的情形外，《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)等基本法律规定的合同无效的情形，也应当适用于建设工程施工合同。

　　如《中华人民共和国建筑法》(以下简称“《建筑法》”)第二十四条规定，禁止将建设工程肢解发包。国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第7条规定，建设单位不得将建设工程肢解发包。如果建设单位将建设工程肢解发包后与施工单位签订的建设工程施工合同，人民法院也应当认定其无效。