山东省城市住宅小区物业管理办法

　　《山东省城市住宅小区物业管理办法》业经省政府批准，现予发布施行。

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。

　　第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。

　　本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。

　　本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。

　　第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。

　　第五条 各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。

　　第六条 各级建设或房地产行政主管部门(以下称物业管理主管部门)负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。

　　其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。

　　第七条 物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

　　第二章 业主大会及其委员会

　　第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。

　　第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。

　　业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。

　　第十条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：

　　(一)召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况;

　　(二)通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同;

　　(三)拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况;

　　(四)审定物业管理企业提出的物业管理计划;

　　(五)听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作;

　　(六)监督公用设施、设备及公共场地的使用;

　　(七)业主大会赋予的其他职责。

　　第十一条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。

　　业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。

　　第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。

　　第十三条 住宅小区应制定业主公约。

　　业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。

　　第三章 物业管理移交

　　第十四条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。

　　第十五条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。

　　第十六条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：

　　(一)住宅小区建设各项批准文件;

　　(二)住宅小区规划图、竣工总平面图;

　　(三)房屋及配套公用设施、设备竣工图;

　　(四)地下管网图;

　　(五)质量验收资料;

　　(六)其他必要资料。

　　上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。

　　第十七条 开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。

　　开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。

　　第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。

　　物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。

　　第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。

　　商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。