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房屋租赁纠纷属于民事纠纷还是行政纠纷

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 02:07:19

[案情]
1998年5月,某县房产公司(管理该县公产房的事业单位)对县城新民路81号公有房屋进行改造后,与刘某签订房屋租赁协议,房产公司将店面租赁给刘某经营,租赁期限为一年,自1998年7月1日起至1999年6月30日止,每月租金500 元。合同期限届满后,刘某继续使用该店面,每月仍支付500元租金给房产公司,但双方未续签合同。期间,刘某对店面进行室内装修,房产公司得知也未提出异 议。2001年10月该县进行机构改革,撤销了房产公司,成立了房产管理局。2004年元月16日,房产管理局决定对现有公产房采用招标形式确定新的承租 人,刘某参加了81号店面的招标,但该店面被他人中标。次日,房产管理局以书面形式通知刘某在元月20日前搬迁, 刘某认为自己对店面装修的投资款未得到补偿,拒绝搬迁。元月24日,房产管理局向刘某送达了《行政处罚事先告知书》、《责令停止违法行为通知书》、《行政 处罚听政告知书》,刘某未进行申辩。2月13日,房产管理局对刘某进行行政处罚:一、停止违章占用公有房屋;二、从2004年元月17日起按现房屋租金处 五倍的罚款。刘某收到处罚决定书后,未申请复议或提起诉讼,又未自觉履行,房产管理局遂向法院提起强制执行申请。

[评析]

法院能否受理房产管理局的执行申请,即该类纠纷是民事纠纷还是行政纠纷?有两种不同的观点。

第一种观点认为,该纠纷属于行政纠纷,法院应当受理房管局提出的行政非诉执行申请。我国建设部颁布的《城市公有房屋管理规定》第四十三条第三项明文规定, 强占公有房屋的,责令其限期迁出,赔偿损失,应处以该房屋强占期间租金总额五倍以下的罚款。作为房地产行政管理职能部门,房产管理局在查明刘某强占公有房 屋事实,履行告知义务程序的基础上,适用该行政规章作出的行政处罚于法有据。刘某在规定的期限未申请复议又未采取司法救济措施,该行政处罚决定书即发生法 律效力。刘某不自觉履行,房产管理局向法院申请强制执行,法院就应当受理。

第二种观点是,该纠纷属于民事纠纷性质,房产管理局作出的具体行政行为明显缺乏依据,人民法院应裁定不准予执行。理由是:

一、房产管理局适用行政规章对刘某进行行政处罚缺乏法律依据。刘某与房产公司签订租赁合同是平等主体之间的民事法律行为,由此产生的租赁纠纷不 属于行政法调整的范畴,而应当适用《合同法》的相关规定进行处理。房产公司主张刘某搬迁能否支持,刘某的抗辩是否成立,双方应承担怎样的法律责任,应当通 过仲裁或诉讼加以解决,在双方的纠纷尚未得到裁决前,冒然认定刘某属强占公有房屋,难于令人心悦口服,所以说房产管理局适用行政规章对刘某进行处罚于法无 据。

二、房产管理局认定刘某强占公有房屋与事实不符。刘某经营房产公司的店面缘由双方签订了房屋租赁合同,尽管租赁期限届满,但刘某继续使用租赁物,房产公司 未提出异议且接受了刘某的租金,根据《合同法》第二百三十六之规定,原租赁合同继续有效,但租赁期为不定期。《合同法》第二百三十二条规定,对不定期合 同,当事人可以随时解除,但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。就本案而言,房产管理局未尽通知义务,也未明确提出解除租赁合同,就以招标形式确 定新的承租人显然与法相悖。刘某在租赁物中继续经营是有法可依的,该行为不属于强占公有房屋的范畴,所以房产管理局认定刘某强占公有房屋缺乏事实依据。

三、房产管理局对刘某进行处罚在程序上存在重大瑕疵。房管局一方面既是行政执法机关,具有行政管理职能,另一方面又 是公产房的管理部门,从事经营活动。其与刘某签订租赁合同,收取租金是一种民事活动,双方产生民事法律关系。如果房管局在与承租人发生纠纷时却行使自己的 行政管理职权来保护自身利益,就无法保证其作出的具体行政行为公正而无偏私,这与我国程序法设置的回避制度背道而驰。

四、《城市公有房屋管理规定》是在90年代初颁发的,当时的立法目的,法律的基本原则,所规定的基本法律制度和措施,都是以计划经济为背景确定的,在市场 经济体制下,这些法律、法规已经日益显示不适应性,与现行法律相抵触的法规,我们就不能参照执行,因此人民法院应当裁定不准予执行,以规范市场,促进市场 经济有序、健康地发展。

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