合同终止物业公司拒交权 业委会法庭成功维权

历时半年有余，经过两次开庭，一度炒得沸沸扬扬的上海玉佛城业主委员会诉上实物业管理（上海）有限公司移交有关物业管理资料一案已经初见分晓。2月26日，上海市徐汇区人民法院依据《物权法》的有关规定作出了一审判决。

经审理查明，玉佛城小区自1995年12月竣工后，开发商长海房地产公司即委托“上实物业”为小区提供前期物业管理服务，陆续向该物业公司移交了小区的图纸、资料等。玉佛城业主委员会成立后，“上实物业”与之签订了为期二年半的物业管理服务合同，合同约定的管理期限为2002年1月1日起至2004年6月31日止；同时约定，合同终止时，物业公司必须向业委会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。2005年9月，玉佛城第三届业主委员会正式启动选聘物业服务公司的招投标工作，上海宏城物业公司中标，“上实物业”落聘。玉佛城业委会通知“上实物业”向“宏城物业”办理移交手续，并要求“上实物业”在2005年12月31日24点以前撤离玉佛城小区。嗣后，“上实物业”既没有撤出小区，又拒绝移交相关的物业管理资料，小区物业管理一度出现“双马并槽”，纠纷胶着，讼争频频。

玉佛城业委会诉称，“上实物业”在物业管理服务合同到期后，按照合同约定和相关法律法规的规定，理应履行法定职责，移交相关房屋的资料和文件。而“上实物业”则辩称，业委会作为业主大会的代理人，不能以自己的名义提起诉讼；部分业主代表擅自以业主大会的名义起诉是不合法的。且终止合同的通知未满足提前三个月的条件，解除合同无效。被告迄今为止仍在玉佛城小区提供物业管理服务，一旦失去资料，将给物业管理服务带来极大的灾难，故不同意原告的诉讼请求。第三人“长海房地产公司”述称，作为开发商，相关的物业资料只有向物业公司移交的义务，没有向原告移交的义务，因此也不同意原告的诉讼请求。

法院认为，原告经34名业主代表中22名业主代表或业主讨论通过，提起移交有关的物业管理资料之诉，事关涉及小区业主公共利益，符合诉讼主体资格。原告要求被告物业公司移交有关的物业管理资料，要求第三人开发商履行商品房买卖合同的附随义务，理由正当，符合《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，据此作出被告“上实物业”应当向原告玉佛城业委会提供相关房屋及设备交接验收资料、建设施工工程图纸、水电煤工程图纸等资料的复印件以及业主入户的资料复印件和小区物业服务收支帐册的复印件；第三人上海长海房地产发展有限公司应当向玉佛城业委会提供相关的物业查验报告，相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件的判决。