梁某诉某房地产服务有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

　　梁某诉某房地产服务有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

　　广东省佛山市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2004) 佛中法民五终字第1297号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：梁毅锋，男，1972年4月10日生，汉族，住所：佛山市禅城区普澜二路27号新虹苑商住中心C座701房。

　　委托代理人：曾庄健、刘敏，广东正承律师事务所律师。

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：佛山市新虹苑房地产服务有限公司，地址：佛山市禅城区季华五路广发大厦13楼。

　　法定代表人：郭就棠，总经理。

　　委托代理人：吴毅，广东天地正律师事务所律师。

　　委托代理人：徐恒辉，男，1979年10月4日出生，汉族，住所：佛山市南海区小塘镇思贤路8号。

　　上诉人梁毅锋、佛山市新虹苑房地产服务有限公司(以下简称新虹苑公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2002)佛城法房初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审判决认定：原、被告于1998年1月17日签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告开发的位于佛山市禅城区普澜二路中段的商品房一套，建筑面积共 114.83平方米，单价2762元/平方米。合同签订后，被告支付了购房款及其他费用共363092元。原告交房后，向被告出具了购房发票、《商品房过户证明书》、房屋平面图。《商品房过户证明书》上所记载的“购房合同面积”为118.6平方米。另，原告在发布预售商品房广告中称，该商住城“○局部带电梯，免三年管理费……○购房可办理迁入佛山市户口”等。该广告的说明中也宣称“1—4层的电梯减轻您攀登楼梯的压力”。

　　原审法院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，受法律保护。双方签订合同时，讼争房屋未经有关部门实际测量，购房合同面积并不能代表房屋的实际面积，房屋的实际面积应以佛山市房地产交易所实地测算的面积为准。虽然佛山市房产管理局出具给购房人申请房地产权登记的《商品房过户证明书》称该“证明所记载的面积是以双方签订的购房合同面积为依据”，但其所记载的面积118.6平方米与购房合同面积114.83平方米明显不符，而与佛山市房地产交易所房屋测绘报告书的面积相符，故《商品房过户证明书》所记载的面积实为实际测算面积。由于实际面积与合同面积差已经超过了双方约定的1.5%，根据双方签订的《商品房购销合同》第五条的规定，被告应当按合同每平方米单价向原告补交面积差价。原告在开发销售新虹苑商住城时，允诺商住楼局部带电梯，其建筑规划图实际也设计有住户电梯直达四楼，电梯的土建工程也已完成，虽然原被告双方签订的购房合同未将原告的允诺载入商品房买卖合同，但对原告的允诺亦应视为合同内容，原告违反允诺，未能安装电梯，应当承担违约责任。被告要求原告践诺安装电梯合理，予以支持。原告在销售广告中承诺对业主免三年管理费，虽然没有明确是何种管理费，但原告广告中的承诺属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，确认其为物业管理费，故被告要求原告负担三年物业管理费的请求合理，应予支持。原告将房屋交付被告使用后，已经将《商品房过户证明书》等办理房地产权证的有关资料交给了被告，被告要求原告提供适格的办证资料没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百六十二条的规定，判决：一、被告梁毅锋在判决发生效力之日起10日内，向原告佛山市新虹苑房地产服务有限公司补交购房款10412.74元。二、原告佛山市新虹苑房地产服务有限公司在判决发生法律效力之日起三个月内完成座落于佛山市禅城区普澜二路27号的新虹苑商住中心A、C座之间住宅电梯的安装。三、原告佛山市新虹苑房地产服务有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向被告梁毅锋支付新虹苑商住中心C座701房三年的物业管理费2134.80元(按0.50元/平方米。月计算)。四、驳回被告的其他诉讼请求。案件本诉受理费 427元由被告负担，反诉费427元由原告负担。

　　宣判后，梁毅锋、佛山市新虹苑房地产服务有限公司均不服，分别向本院提起上诉。

　　梁毅锋上诉称：一、一审判决认定事实清楚。1建筑面积增加是被上诉人擅自变更阳台结构所致。按购房合同附件二约定，阳台是铸铁通花栏杆式而不是封闭式，被上诉人未经上诉人同意，违反合同约定擅自变更为封闭式。按被上诉人提供的房屋分层分户平面图，阳台大小为1.5m×8.16m，铸铁通花栏杆式阳台不是封闭式阳台，按有关规定应按投影面积的一半计价，则计价面积应是6.12平方米[(1.5m×8.16m)÷2]，而不是被告实际交付的封闭式阳台的 12.24平方米[(1.5m×8.16m)=12.24].如果不是被告违约擅自变更阳台结构，则总建筑面积应是112.48平方米，比暂测建筑面积少了2.05%。因此，建筑面积比暂测面积多了3.28%完全是被上诉人违约所致，被上诉人应承担后果，上诉人对此无过错。一审判决片面认定建筑面积比暂测面积多，而不查明原因，要守约的上诉人承担被上诉人违约的后果，让守约方吃亏，违约方得利，显属不当。2《商品房过户证明书》(简称证明书)并非认定产权面积的有效法定文件。《证明书》仅是产权登记机关行使其行政管理职能中产生的一份内部文件，不具有证明产权面积的效力。不动产登记具有确认产权归属以及产权状况的作用，更具有物权公示的作用，作为不动产登记的权项之一的产权面积，必须在法定登记文件-《房屋所有权证》记载了才能产生法定效力。《证明书》说明部分也注明其仅供产权登记机关审查产权面积参考，不作为该房地产权面积依据。原告要求被告不叫购房款的主张没有事实和法律依据。二、购房合同第四条约定房屋价格按实得面积计算，一审判决以建筑面积为标准要求原告补交购房款不当。据此请求：撤销一审判决第一项;全部诉讼费用由被上诉人负担。

　　佛山市新虹苑房地产服务有限公司答辩称：一、《商品房过户证明书》记载的面积是房管部门实际测绘的面积。房管部门根据实地丈量情况，于2001年11月 26日作出《测绘报告》，详细列明每一套商品房实际建筑面积。《商品房过户证明书》记载的面积与《测绘报告》相同。《分户平面图》是房管部门核发的《房屋产权证》附图，与《商品房过户证明书》、《测绘报告》记载数据一致。二、规划部门批准阳台封闭。讼争房屋阳台按原来设计是与卫生间相连，所有业主(含上诉人)嫌地方窄，不太好用。后答辩人应众业主要求，经规划部门批准，将阳台改为与厨房相通，因此，阳台变得更宽敞实用，同时也变为封闭式。变更阳台结构得到有关部门批准，合法有效。答辩人为了上诉人利益变更阳台结构，上诉人却认为答辩人违约，明显违反诚实信用原则。一审判决上诉人补交购房款正确，应予维持。请求驳回上诉人的上诉请求。