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购房定金是个圈套?

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 00:44:04

购房定金是个圈套?
2004-01-201421转自:大洋网
买房定金自己那时是脑子一热,就做出了错误的决定。
江西人秦先生去年6月份看中了罗湖区某高档楼盘的一套房,近120平方米,房子楼层、朝向、结构都很合意,小区园林也漂亮,楼盘外还有小学让小孩就读,当时感觉很不错。售楼员就说,那楼层的房子已不多,那套房子是某董事长内定的。秦先生没辙,就要回去,对方又让他等等看,她跟经理商量一下。“她们当时给你的感觉就是,不买这套,就没了,而且她们的态度让你不买还怪不好意思。”秦先生对记者说。
秦先生跟售楼部经理(代理商)把价格谈到了90多万元,售楼小姐就让他签认购书和房号确认单,定金2万元,“当时我什么也还没看,房产预售证、用途、年期等等,对那个楼盘一无所知。”刷卡时,金额又不足,秦就要求明天交,售楼小姐说不行,秦就在下午6点来钟跑到银行又提了1万元,回来后,秦又说,认购书我还没看呢?对方就说,没关系的啦,然后,就签了,交齐了定金。“当时黑乎乎的,什么也看不清,就稀里糊涂地签了。”他回想起来,觉得自己那时是,“脑子一热,就做出了错误的决定”。认购书里约定秦先生要在10日内签署正式买卖合同,同时还约定:超过10天,“购房定金不予退还”,具体到合同没有签成的责任归属问题,则只字没提,“反正只要没签成,就没了定金。”秦说。
催款合同要是你去买房,我要你先交钱再看合同你干不干?
当晚,秦先生就上网查看这家楼盘的资料和外界评价,结果是:房子用途是纯住宅,70年的年限也已预支了6年多,网上的管理费比售楼员说的低3毛平方米月,“我当时傻了眼,”秦说,“我是想找一个商住两用的房子,可以Office。”他觉得,既然年限已预支了几年,房价应该再降一些,于是就立即致电售楼部经理,对方明确表示:不能用做Office,至于年限预支,“楼盘都是这样的”。
秦先生就毛了,次日,就到楼盘与经理面谈,“当时我也没明说要退房,我非常满意那套房子,不过,那经理可能意识到我或许会退房,就跟我说,定金是不可能退的。”还要他有什么不明白的地方,就请律师来。
秦先生表示,当时他还是很想买那套房,只想把补充协议完善一下,把价格再降些,一连几天他咨询了三四家律师事务所,仔细阅读了相关法律条文,然后到售楼部,要求拿到买卖合同,但售楼员说,要等到付房款的时候才能给看。“我当时就火了,(合同)看都没看,签什么签?要是你去买房,我要你先交钱,再看合同,你干不干?”再三要求下,售楼员最后给他复印了一份。
“那时心急啊,只有10天时间,这10天又是工作日。售楼员偏偏又在这时,总是向我催要房款,我在广州出差,还能接到她的电话,好像我签了认购书,就欠了她钱似的。”而秦跟售楼部经理联系的时候,“他总是让我找律师去谈,这让我很生气,售楼员的做法还可以理解,但他让我觉得非常不受尊重。”秦事后说,“当时要是他态度好一些,双方好好谈谈,不要动不动就让我去请律师,事情或许还有转机。”
协商范本他们始终强调一点,深圳商品房买卖合同范本不能改。
拿到合同后,秦把一个买卖合同画得密密麻麻,但售楼员说,合同范本没的改,“我当时想,10天之后,什么都作废了,要么就稀里糊涂地跟着走,碰运气;要么就请教律师。”6月下旬,秦就请律师起草了一份买卖合同修改意见书,通过特快专递送到售楼部。过了两天,秦致电给售楼部,约好面谈时间,在面谈过程中,代理商给了我一份书面回复,说我所提的问题,“大多不符合深圳市有关规定及合同范本要求”,他们全部不予接受。不过,反正也已经去了,谈还是要谈的,“大家谈了一个多小时,代理商方面说,这个不行,那个没的改,那个从来没那回事。他们始终强调一点,深圳商品房买卖合同范本不能改,我提出的补充协议又都不符合要求。”


事后,秦说给他印象最深刻的是:代理商说,房子价格没的谈。“还有,我当时说,要签的话,我要求拿到合同原件,他们一开始说,不可能,后来说,你要是非要不可,我们也就给你一份吧,好像很勉强的样子。”“除了这个,其它都没谈拢,包括如果合同谈判失败,他们退还我定金的要求。”这个结果让他感到很可笑。
诉讼获胜不要被蒙得以为全深圳就这个房子好,不买就没了。
到此为止,双方谈判算是彻底破裂,秦就在7月初委托其律师广东金卓越律师事务所律师徐林向该楼盘发出了《律师函》,函件认为,在认购书所规定的协商期内,双方当事人都有权提出条款与修改条款的权利,就合同条款协商不一致,无法签订合同,系不可归责于双方当事人的事由,因此,要求该楼盘在3日内返还2万元定金,“但他们没作出回应”。
7月中下旬,秦先生就将该楼盘起诉到法庭,“我也没错,他们也没错,双方没谈拢,所以,我也有把握能拿回定金。”秦说。一个月后,一审开庭,“楼盘可能是觉得是小Kiss吧,去都没有去,也未提出答辩。”
当日的法庭判决是,合同双方当事人法律地位平等,任何一方都不得将自己的意志强加给另一方,秦先生提出修改意见,符合自愿公平合理的原则。而被告一直不予回应,最终未实现房产成交,属不可归责于双方当事人的事由。因此,按照最高人民法院的司法解释,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,开发商应当将定金返还给置业者。
秦先生现在对那套房子还是念念不忘,但感觉是:好像被人蒙了。“以后是非现房不买,也绝不再签什么认购书,我问过律师,有期房可以不签认购书的。”他建议置业者,买房的时候,要心态从容,千万不要冲动,“不要被蒙得以为全深圳就这个房子好,不买就没了,好房大把。”他还建议,买房子之前,务必要先了解一些相关法律法规、代理商、开发商的信誉和服务态度等。
业界说法
定金基本上不退
记者随后与深圳几家知名的代理机构与开发商进行了沟通,一代理机构策划人介绍,深圳目前定金有临时定金(小定或临定)与足够定金(足定或大定)之分,后者就是一般的认购书定金,临定则是指客户看楼时,满意某单位,但临时没带足钱,便下定千元左右,以让开发商预留房号,到时补交定金,预留时间一般为一周。在客户签认购书之前,买卖合同是不给看的,签的当儿,买卖合同可以给看,但不准带走,有些会,但更多都是让客户现场看合同。认购书签后,发展商给的缓冲期一般在一周左右,在这期间,如果协商破裂,定金基本上是不退的,就是临定也很少退,因为,认购书虽是非正式合同,但其约定了买卖合同中的基本内容,置业者签了字,就等于认可了该认购书。
另一代理机构策划经理言,认购书里,给消费者考虑的时间不长,而且,往往都有一些很隐晦的条文,消费者在短时间内很难把握,或是因为不太了解,随大流,人家签我也跟着签。签合同之前,消费者要先交首期款,不交就不能看合同,他认为,实际上这是违法的,但整个行业都这么做,消费者要是不愿意,也不能拿回定金,“除非闹得很厉害”。一般定金关内商品房:2万元—5万元,关外商品房定金:1万元—2万元,消费者要是不签合同的话,售楼员会以不退定金相威胁,“让你感到不买就吃亏了”。
不过,一楼盘负责人觉得,现在深圳的置业者都比较精明了,不看到买卖合同是不肯签认购书的。就他们楼盘而言,一般会在置业者签认购书的时候,就让他看到买卖合同,如果觉得他是诚意客户,就给他复印一份,让他带回去。在签认购书与签合同之间,会给置业者一周时间来考虑,如果双方协商不成,就视实际情况决定是否退还定金。不过,她最后也表示,“很多开发商是不退定金的。”


律师说法
代理律师徐林认为:要求买房者签认购书与交付定金,是开发商根据消费者的消费心理,设定的一个买卖流程,人们在购买一宗大件商品时,一下子拿出那么多钱,肯定会极为慎重的。签认购书,等于给消费者一个缓冲过程,并且在付款方式上采用预交定金的方式,也对双方的权利义务作出了对等限制,并给了消费者一个选择余地,这无可厚非。但从负面角度说,如果开发商过分扩大认购书在房产买卖合同中的作用,就会对置业者的合法权益造成侵害,而且,拒不退还定金的做法,又往往会让人觉得认购书是一个圈套。
因此,他认为,认购书有作用,但不宜过分扩大,否则,易造成买卖双方权利义务的不对等。近年来,关于取消定金的提案、专家意见也有不少。就他所接手的这类案件,每年也不下五六起,“有的是看了合同,感觉不满意;有的则是看了样板房,感觉不满意,提出修改意见,但开发商置之不理。”
相关法规
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
律师支招
开发商与置业者签认购书时,都会约定一个签买卖合同的时限,一般是7—15天。作为置业者,有一个关键点要把握住,若对买卖合同不满意的话,务必在这个磋商期内,以书面形式对买卖合同提出修改意见。否则,若要是闹到打官司地步,置业者根本无法举证:证明自己是因为双方协商不成立才导致买卖不成交的,这样,就有可能败诉。从开发商角度讲,作为强势一方,应主动寻求协商,协商不成,应主动退还定金。
记者手记
空手道是怎么玩的
如果认购书有合同效力,那么签了后,若是置业者违约,不退还定金,理所当然,若是开发商违约,应双倍返还定金。但在我见的几份认购书中,大都只约定置业者的违约责任,而对开发商的违约责任却只字不提,几份认购书里都有类似的表述:购房者交付元作为购房定金,并在签定认购书后天内与开发商签订买卖合同,交纳房款,逾期天(这个时限就是签订认购书与买卖合同之间的天数)不签署买卖合同,定金不予退还。这个表述很有意思,它没有限定合同未签成的原因,而是说,不管是不是因为购房者,只要合同没签成,那定金就不退。所以,只要购房者签了认购书,开发商即便卖不了房,也能稳坐中军帐,兵不血刃,捞他个万儿八千,这很有点玩空手道的意味。而这样的认购书竟然能堂而皇之地摆在售楼桌上,大声赚吆喝,尤让我莫名其妙。

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