房产测绘愁煞开发商

房产测绘愁煞开发商
更新时间：2004-09-02来源：中国房地产报
由于只有一家测绘队在做房产测绘，业务已预约到９月份，郑州市区不少开发商和房产权利人只能在无奈中等待
房屋面积测绘是申请房屋产权初始登记、办理产权证的房屋交易必经的一环，快速、及时、准确地进行房产测绘，可以提高办证速度、服务信誉。然而，在房地产业迅猛发展的郑州（市区）却只有郑房测绘队一家单位在从事房产测绘业务，某种意义上讲，郑州市房产测绘市场是其一家测绘队承揽全部业务。由于是“独家生意”，权利人申请房产测绘，不仅要提前一段时日预约，而且常常不能按时拿到测绘结果，不能得到及时服务，郑房测绘队面临“市场垄断”的质疑。
质疑——
“独家经营”涉嫌市场垄断
今年６月，郑州市郑房测绘队的数名员工和单位产生劳动争议。仲裁中，员工们提出：之所以和单位叫板，是因为单位做的是独门生意。在郑州想测量房屋面积，只能找郑房测绘队，房屋权利申请人失去了选择委托权，其他有能力的企业没机会参与竞争。而只有放开市场，他们这些技术人员才能体现价值。
按照郑州市房管局郑房测绘队的对外承诺，房产面积测绘，如果证件齐备，商品房、单位房新建房、私人建房登记备案不超过２０个工作日；办理房屋产权证的每个环节多长时间完成，办事大厅里也有相关标注。但据了解，不少当事人的业务很难在承诺期内兑现，有时光预约就要一两个月，从实地测量房屋到最终结果出来，要等上更长的时间。
一位房地产商认为，独家经营房产测绘市场的做法，一定程度上剥夺了房屋权利申请人和其他利害关系人自由选择委托房产测绘单位的要求和权利，某种程度上讲是一种既当运动员又当裁判员的做法，难免会有损害权利方利益现象和行为的发生，还容易产生腐败，影响区域房地产市场的环境营造和快速健康发展。不少房地产商建议：鉴于当前郑房测绘队的工作已经远远不能满足市场的需求，需要相应数量的测绘单位进入来加快测绘速度、满足郑州房地产市场的发展需要，提供更多的市场选择和更加优质的服务，从而达到测绘服务和质量在竞争中的提升。
解释——
测管分离易造成市场混乱
针对郑房测绘队对市场的垄断现象，郑州市房管局产权监理处负责人认为，房产测绘专业性很强，房测队伍的行为不仅是企业行为，还具有政府形式的鉴证行为，房产测绘单位测绘后，局测绘管理科还要复核，既然要复核，还不如我们自己测绘。他解释称，有的房地产公司不能一次将相关的证件准备齐全，就只能往后排，因为测绘任务基本都排得满满的。另外，由于测绘队归产权处管，他们具有制约能力，有权利对测绘过程中发生的错误加以处罚，并有错件责任追究制、承诺服务制等。
郑州市房地产管理局产权处有关负责人还进一步解释说，郑州也并不是他们一家在做房产测绘，其他房产测绘也在做（基础测绘），但房产产权测绘只有他们一家做；之前他也没有接到其他房产测绘单位（与他们联系）从事房测意向和相关沟通。他认为，如果测管分离，多家房测单位共同纷争市场，就很难保证测绘过程中对房产权利人和市场的公正，如果不公正，老百姓利益就会受到损失。同时市场放开全国没有成功的先例，放开后会带来很多麻烦。总之，目前郑州房产测绘市场放开时机不成熟。
调查——
测绘市场确实存在问题
记者在调查中得知，因为是独门生意，房产测绘通常要在测绘队预约１０多天，有时甚至３０天，而从实地测量房屋到最终结果出来，最少还需要３０天，这直接影响了房产证的办证时间。一位房地产商称，如果在一定期限内不能办理房产证，按照与购房者签订的合同，要支付违约金，遭受经济损失和信誉质疑，甚至面临业主投诉的结果；现在房产测绘结果出不来，登记备案证拿不到，是不能办理房产证的。据河南当地媒体报道，目前至少有十家以上房地产公司因房产测绘超过承诺时间而遭受经济损失。耽误时间最长的一家，去年５月份就把相关资料报给了测绘队，至今还没有拿到结果。一位法律界人士直言，郑州市房管局产权监理处之所以不辞劳苦独家承揽郑州房测业务，很有“舍不得让出‘垄断经营、独家收费’这块肥肉”的可能。更重要的是，房管局产权监理处身兼“运动员”和“裁判员”双重身份，当出现问题时，业主们往往敢怒而不敢言。

依据《中华人民共和国测绘法》和国务院颁布的《房产测绘管理办法》，国家实行房产测绘单位资质审查认证。对房产测绘市场，只要有资质，就能进入；房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系；房产测绘单位对其完成的房产测绘成果质量负责。
据河南省测绘局副局长禄丰年介绍，目前河南省有房产测绘资质的测绘单位１３２家，其中郑州市有２４家（市区建成区内２１家）。但根据全省各个地市房产测绘单位汇报情况看，全省从事过房产测绘的单位共４７家，郑州市区只有（郑房测绘队）一家，目前全省一些地方的房产测绘市场存在着垄断现象。
建议——
房测市场可尝试招标
尽管完全放开房产测绘市场还有一些问题需要解决，但目前郑州市房地产测绘市场面临的问题也不容忽视：办事速度慢、效率低。据了解，郑州房屋测绘队的测绘任务已经排到９月中旬。临时增加人手，显然不是解决问题的根本办法。效率和公平才是解决这一问题的关键。这是一个政府职能部门在具体的工作中，应该着重体现出来的两个原则。
河南国基律师事务所房地产律师凌兴高建议，简单采用房产权利人或者地产商委托房测机构的办法在实际中不太好操作，但作为政府基层管理部门，应该考虑把市场能做好的事情交给市场去做。如房地产主管部门可以招标方式，在一个年度选定一定数量的房测机构，随机抽选确定房测机构开展项目，房管和测绘部门共同监督；或者由房管部门的专门机构组织一个小区为单位，由房管部门主持，向社会招标，由中标机构对项目进行测绘，这样可使更多的房测机构参与房测业务，有利于公平竞争，提高效率。
有关人士认为，房管部门还应建立房产面积差错赔偿制。测绘单位与房管部门签订测绘合同，合同中明确测绘差错赔偿责任；另外测绘单位与委托人签订合同，也必须明确测绘差错赔偿责任。政府可拟定适合当地房产市场的房产测绘管理办法和房产测绘结果质量管理的有关规定，对测绘结果的准确性严格要求，让市民对房产面积测绘放心。目前郑州已经出台实施《郑州市城市房屋权属登记管理条例》，对“房产测绘单位应当是独立的经济实体”等内容作了相关要求。这样更利于满足房测市场的发展需求，提高房测效率和服务质量，也有利于区域房地产市场的全面进步。
编辑随评“独乐乐”不如“众乐乐”古人云：独乐乐不如众乐乐。这句话本意是教导人们要与大家和平相处，共同构建大同社会。但在不同社会表示的含义可以有所不同，比如在梁山好汉那里，可以理解成“有福同享”，而在市场经济环境下，这句话就可以另作新解为放开市场，在市场经济中互惠互利、共同发展。
正如文中那位法律界人士直言的，郑州市房管局产权监理处之所以不辞劳苦独家承担郑州房测业务，很有可能是舍不得让出“垄断经营、独家收费”这块肥肉，这就是要“独乐乐”了。其实在某些时候，垄断有它必要的好处，比如有益于监管、保证特殊时期大多数人的利益等等。但一旦垄断出现了不利于市场主体发展的情况，那就要考虑是否要改变管理方式，是不是该“众乐乐”了。
“独家经营”的结果，就是现在郑州市的房产测绘已经排到了９月中旬，十余家房地产公司因为不能及时得到测绘遭受了经济损失，这显然和郑房测绘原来承诺的２０个工作日内完成测绘工作相悖。因此，改变目前这种独家经营的状况、提高工作效率，已理应排到有关部门改革的日程之上。
按照该省测绘局副局长禄丰年的介绍，河南房产测绘市场并不乏参与竞争的“运动员”，目前的关键问题就是如何打破这种“肥水不流外人田”的独家垄断以及打破这种垄断之后如何实施有效管理。

其实，一些地区已经或正在开始实行测管分离，进行房产测绘的市场运作了。据了解，南京市相关部门早在今年３月１５日就做出了撤销测绘大队的决定，建立了南京房地产测绘事务所，实现了由事业体制向企业化运作的转变，并成立了南京市房产测绘管理办公室，解决了管理机构问题。同时有关部门还成立了南京市房屋面积鉴定委员会，从而有了专设的“裁判员”，而全市所有具有测绘资格单位则均可经营房产面积测绘业务。
据悉，南京市今年还将拟定《南京市房产测绘管理办法》和《南京市房产测绘结果质量管理规定》，对测绘的准确性给予严格要求，让市民对房产测绘放心。
相信南京的范例能为全国房地产测绘大市场的完善建立提供有益参考和借鉴。