商品房转卖后面积差价款应退还初始买受人

商品房转卖后面积差价款应退还初始买受人
高治
[裁判要旨]
商品房买卖合同和二手房买卖合同是两个不同的法律关系，分别对应着不同的权利义务主体。当房屋的实际面积与合同约定的销售面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。
[案情]
原告：孙全乐。
被告；天津豪业建设发展有限公司(以下简称豪业公司)。
第三人：费国兰。
2000年1月31日，原告孙全乐与被告豪业公司签订商品房买卖合同，约定孙全乐购买豪业公司开发建设的商品房一套，总价款482442元，合同中载明的房屋销售面积为148.12平方米，合同约定若房屋实际面积与销售面积出现误差，则每平方米价格保持不变，按照实际面积调整总房价，多退少补。2005年底，孙全乐通过房屋中介机构与第三人费国兰签订房屋买卖合同，拟将该房屋转卖给费国兰，后因该二人的原因，中介机构将买卖合同收回。此后，二人抛开中介，继续接洽磋商。2006年8月，孙全乐得知房屋的实际面积为142.03平方米，并非商品房买卖合同所记载的148.12平方米，孙全乐遂将该情况告知了费国兰。2006年10月8日，孙全乐与费国兰到房管部门办理房屋交易手续，二人在房管部门签订的房屋买卖协议书上载明房屋的建筑面积为142.03平方米(即实际面积)，总价款600000元。
现原告孙全乐以房屋实际面积比销售面积减少为由，要求豪业公司退回面积差价款19835.80元。
第三人费国兰认为，她是该房屋现在的所有权人，房屋面积缩水，受损失的是她，虽然在房管部门是按照实际面积签订的买卖协议，但那是为了取得房屋产权证不得已的行为，所以面积差价款应该退还给她。
被告豪业公司辩称，孙全乐现已不是房屋所有权人，不具备申请退还面积差价的条件；费国兰购买孙全乐房屋时已经知道面积存在误差，是按实际面积购买的房屋，且费国兰与我们之间没有合同关系，因此费国兰也不享有主张面积差价的权利。
[审判]
天津市河北区人民法院经审理认为：原告孙全乐与被告豪业公司之间系商品房买卖合同关系，双方均应依据合同的约定行使权利、履行义务。现房屋实际面积较约定面积减少6.09平方米，因双方已在合同中就出现面积误差的解决方式作出了约定，该约定对双方均有拘束力，因此豪业公司应依约定向孙全乐承担退还面积差价的责任。孙全乐是否将房屋转卖他人，并不影响其与豪业公司业已存在的买卖合同关系，也不影响其依据合同继续向豪业公司主张权利，豪业公司也不能因房屋被转卖而免除自己的合同责任。依据合同相对性原则，要求退还面积差价的权利仅在与房屋开发商存在直接合同关系的当事人之间成立，而第三人费国兰与豪业公司并无任何合同关系，孙全乐在将房屋转卖给费国兰的过程中，也没有将房屋面积差价款的返还请求权让与给费国兰，因此，费国兰无权向豪业公司索要房屋面积差价款。另外，孙全乐与费国兰之间的二手房买卖合同与本案系争的商品房买卖合同不属同一法律关系，本院不予置议，双方如有争执，应另行解决。据此，根据合同法第六十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定作出判决：豪业公司返还孙全乐房屋面积差价款19835.80元。
宣判后，三方当事人对一审判决均未提起上诉，判决已发生法律效力。
[评析]
本案的争议焦点在于，当商品房实际面积与约定面积不符，且房屋又已经被转卖的情况下，面积差价款应该退还哪个买受人正确审理本案的关键在于判明系争案件的诉讼标的。所谓诉讼标的，是指当事人之间发生争议，并要求人民法院作出裁判的民事法律关系。在本案当中，就同一房屋曾经先后缔结过两个买卖合同，其一是豪业公司(开发商)与孙全乐之间的商品房买卖合同，其二是孙全乐与费国兰之间的二手房买卖合同。相应的，针对这两个买卖合同也就存在两个不同的(买卖)法律关系。本案是孙全乐作为原告起诉到法院，要求法院针对其与被告豪业公司之间的争议作出裁决，虽然在案件审理当中，费国兰认为其对原、被告争议的诉讼标的具有独立的请求权，以第三人身份申请参加诉讼，但能够成为本案诉讼标的的仍然只是原告与被告之间的商品房买卖合同关系，至于孙全乐与费国兰之间的二手房买卖合同则不是本案的诉讼标的，亦不应成为本案的审理对象。

在厘清本案的诉讼标的之后，本案的裁决就可迎刃而解。当实际面积与约定面积不符的时候，价款按照实际面积多退少补，这是孙全乐与豪业公司在商品房买卖合同中明文约定的内容。如果孙全乐不曾将房屋转卖给费国兰，则孙全乐毫无争议地享有要求豪业公司退还差价的权利。问题是，在孙全乐将房屋转卖之后，这一主张退还差价的权利是否就因此丧失呢答案是否定的。在孙全乐没有将这一退还差价的请求权转让给其他人的情况下，尽管他已经不再是房屋的所有权人，但其作为商品房买卖合同买受人的地位并没有改变，其依据该合同所应该享有的权利和应当承担的义务都不会发生变化。按照合同相对性原则，合同关系是特定当事人之间的权利义务关系，只在合同当事人之间产生效力，此效力原则上不及于合同之外的第三人，第三人既不能因为别人的合同而享受权利，也不会因为别人的合同而承担义务。本案中的第三人费国兰系二手房的买受人，与开发商之间没有直接的合同关系，双方也就不存在合同上的权利义务，原则上，开发商与二手房的买受人之间不能相互主张权利。所以在面积出现误差的场合，只有作为初始买受人的孙全乐才是向开发商主张权利或承担义务的适格主体。
本案是房屋面积缩水，初始买受人主张退款，不妨进一步设想一下，如果此刻被转卖的房屋实际面积不是缩小，而是增大，那么谁应该向开发商承担补足差价款的义务呢显然，答案仍然应该是作为初始买受人的孙全乐，因为只有孙全乐与开发商存在合同关系，所以也只有他需要依约定向开发商承担补足差价款的义务，开发商没有权利向现在的房屋所有权人即第三人费国兰主张补交房款。另外，在房屋面积增大的场合，开发商通常不会因为房屋已经被转卖就放弃自己本享有的要求补足差价款的权利，这也从反面印证了所谓孙全乐已经不是房屋所有权人，所以就丧失了退还差价权利的主张是站不住脚的。
令人困惑的是，判令开发商向原来的买受人退回面积差价款，是否会使其获得不当得利因为有一些没有产权证的二手房，在买卖的时候，房屋尚未经过房管部门测绘丈量，也就是说二手房买卖合同中约定的面积是直接来源于商品房买卖合同上的记载，很有可能也与实际面积不符，此刻如果把差价款退还给原来的买受人(也就是二手房的卖方)是否对二手房的买受人有欠公平呢笔者认为，看待这个问题还是应该清晰区分商品房买卖与二手房买卖这两个不同的法律关系。在二手房的买卖关系之中，如果房屋的实际面积比二手房买卖合同约定的面积小，卖方自然需要依据合同的约定或者依据法律的规定向买方承担违约责任，尽管此刻卖方可以从开发商哪里取得退回的面积差价款，但他还是面临着继续向买方承担责违约任的问题，所以他不会获得不当得利。同理，如果实际面积比二手房买卖合同约定的面积大，转卖方在向开放商补足房款之后，也可以继续要求二手房的买方补交面积差价，因此也不会形成不公正。但如果二手房买卖合同就是按照实际面积进行约定的，则说明二手房买卖双方在缔约前均知悉相应的交易条件，缔约是双方自由选择的结果，此刻买方应该没有权利主张所谓的面积差价款，卖方(原来商品房的买受人)最终获得面积差价款，也不构成不当得利。当然，无论如何关于二手房的争执应是需要另案解决的问题，不能在本案中一并处理，否则就会导致本案中诉讼标的的混乱。这也是本案判决叙理部分所指出的孙全乐与费国兰之间的二手房买卖合同与本案讼争的商品房买卖合同不属同一法律关系，本院不予置议，双方如有争执，应另行解决的根据所在。
作者单位：天津市河北区人民法院