银行如何应对在建工程抵押风险

　　导读：银行为在建工程办理抵押贷款业务存在一定的风险，因为一旦工程烂尾，则可能很多资金都难以回收，那么，银行在应对在建工程抵押风险方面有哪些可操作的措施呢?请看本文为您详细介绍：

 

　　在建工程与在建工程抵押释义：

　　在建工程是指正在建设中的固定资产建设或工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程。

　　建设部《城市房地产抵押登记管理办法》(以下简称《办法》)第3条规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”

　　在建工程抵押，其抵押人为房地产开发商，抵押权人为提供在建工程继续建造资金贷款的银行，抵押目的在于获得继续建造资金，抵押物为可以转让的在建工程，因为只有通过转让才能实现在建工程的价值，保证抵押权的实现。

　　在建工程抵押必须符合下列条件：

　　(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　银行应对在建工程抵押风险的措施有：

　　1、设定合理的抵押率。

　　放贷前对相应房地产抵押价值的评估应当考虑到建筑工程款清偿的影响，确定抵押物价值时剔除未支付的工程价款，尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，设定合理的抵押率。

　　2、对开发商行为实施有效控制。

　　银行应严格实行房地产开发贷款封闭管理，坚持项目自筹资金与银行资金先期或同期到位的原则，在查实开发商自有资金投入已达到项目总投资35%的基础上再签订借款合同。在签订借款合同时，明确约定发包人的财务报表、税务报表、贷款项目建设工程等合同及其变更、重大签证、预售方案、投资收回方案、有关在建工程项目的诉讼、仲裁、执行程序(如长期拖延会增加承包人的罚息请求额)等的具体披露方式。及时了解发包人的资金流动状况、财务经营状况，严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程。及时了解工程款的支付进度，当出现发包人怠于行使权力或对承包人迟延履行义务的情形，根据银行与发包人的约定，银行可保留采取相应措施的救济余地。

　　3、要求开发商提供承包人自愿放弃优先权的书面承诺。

　　在建工程款已经结清的，银行应要求开发商提供在建工程价款已经付清的证明。在建工程款尚未结清或竣工未满6个月的，银行应要求承包人出具书面承诺，做出放弃优先受偿权的意思表示，并由开发商签章确认。但是，在国家大力解决拖欠工程款的大背景下，不排除法院根据《合同法》第五十四条授予承包人撤销权。因此，在目前尚无明确规定和判例的情况下，银行不应完全依赖于承包人放弃“优先受偿权”这一途径，而应结合前述的其他方法，保障银行的贷款安全。

　　4、有效掌握和利用优先权实现时间。

　　建设工程竣工交付验收后，发包人虽未按约支付价款，但这并不立即使承包人能够得以实现优先权。承包人还需对发包人进行催告，给发包人规定支付价款的合理期限，在期限届满后仍不支付的，承包人方可行使优先权。由于《合同法》对优先权的产生时间并未作出明确规定，因此，银行应有效利用上述期限及立法特点，对贷款债权文书进行公证或在贷款合同中约定仲裁条款，争取在较为保密的非公开状态下以最短时间实现债权。在抵押人与承包人发生诉讼时，及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。

　　为防止发包人与承包人恶意串通虚报工程款，承包人的工程款额应实行预先登记制度，该登记的工程款也是承包人法定抵押权实现的最高数额。如果实际结算的工程款高于登记数额，则以登记为准;如果低于登记数额，则以实际结算数额为准。这样做便于银行等一般抵押权人知悉在建工程是否拖欠承包人工程款，是否存在法定抵押权等状况。如果事先知道存在法定抵押权，那么一般抵押权人可能不会同意发包人以在建工程作为抵押标的。若其明知而为之，则表明银行自愿承担因法定抵押权优先受偿而使其抵押权不能实现的风险。其他一般抵押权人也可从登记的工程款中预先了解可能发生的法定抵押权，更显公平。

　　相关法条：

　　《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”