怎样进行房屋抵押贷款？

　　一、房屋抵押是否必须办理抵押登记?

　　债务人将房证交到债权人手中是否就意味着双方存在抵押关系，如果遇到债务人不能按时付款的情形能否拍卖该抵押房产吗?

　　律师回答：不动产设定抵押一定要有书面的抵押合同，另外必须到有关部门办理抵押登记，否则即使拿到对方的房产证该抵押也是无效的，遇有对方不能偿还借款的情形也不能要求拍卖该房产以行使抵押权。

　　法律依据：《物权法》第一百八十五条规定：“ 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”第一百八十七条规定：“ 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

　　因此个人对房屋进行抵押不但要签订书面的抵押合同的，同时要到当地房管部门进行抵押登记才能使抵押权合法成立。

　　二、如何进行房屋抵押贷款?

　　(一)提出贷款申请

　　借款人向银行提出贷款申请，并且注明贷款用途，金额及年限时间;

　　(二)准备申房产抵押贷款的资料

　　借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全;

　　(三)看房评估房产的价值

　　由相关机构对抵押房进行实地勘查、评(勘)估;

　　(四)报批贷款

　　将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批;

　　(五)对借款合同进行公证，并办理抵押登记手续

　　借款人级抵押人填写借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。然后银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到查拳出办理抵押登记手续。

　　(六)银行发放贷款

　　银行并不是完全将贷款资金发放到申请人的账户，而是根据借款人所提供的资金用途，将资金下方到相应的收款处。

　　三、进行房屋抵押贷款时要注意什么问题?

　　房产主为了保证能申请到贷款，必须注意某些事项，否则即使是符合贷款条件、按照法定流程进行也不见得能够申请到贷款。具体房产抵押过程中应该注意的事项有：

　　(一)注意有的房产不能用来抵押贷款

　　目前常见的不具有抵押贷款申请资质的房产有以下的五类：小产权房、老旧小的二手房、已购公房和在按揭房及未到5年的经济适用房。

　　(二)注意房产价值的评估标准

　　银行对于房产的价值，并不是以房产的市值为准，而是通过指定的评估公司实地看房，按房产的面积、装修、朝向、交通状况等综合考评后给出的评估值为准的。

　　(三)注意银行贷款的发放

　　银行并不是完全将贷款资金发放到申请人的账户，而是根据借款人所提供的资金用途，将资金下放到相应的收款处。

　　(四)注意房产抵押不登记，抵押权不成立

　　抵押合同本身不需要办理登记，但抵押合同签订后，抵押人必须依约办理抵押登记，办理完抵押登记手续后，不动产即房产的抵押才成立，债权人才对该不动产即房产享有优先受偿权。