开发商擅卖房屋共用部分无效

去年我购买了一套商品房，开发商在售房合同的附件《房屋平面图》上标明厨房带一个工作阳台。交房后，我对这一工作阳台进行了装修。但几个月之后，开发商却提出该工作阳台是小区的消防通道，应是全体业主的共用部分，要求我拆除装修并恢复原状。请问，开发商的要求合法吗？

　　刘先生：

　　要解决你的问题，首先要判断这一工作阳台的归属。在你手中持有的《上海市房地产权证》的附图中，如果记载了该部位为你所购买房屋的专有部位，且你在行使该部位权利时，没有危及建筑物的安全，没有损害其他业主的合法权益，则开发商无权要求你拆除装修、恢复原状。

　　但是，如果该“工作阳台”为小区业主的共用部位，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，即小区的共用部分属于全体业主共有。对此部分面积开发商无权擅自处分。开发商将属于全体业主共有的部位擅自转让的行为，侵害了全体业主的利益，在法律上是无效的。在此种情况下，你与开发商之间的商品房预售合同中，关于转让工作阳台的部分无效，合同其他部分，如出售房屋的位置、价格等其他约定仍然有效。

　　此外，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。所以，如果该工作阳台是小区的共用部分，因此造成合同部分无效，对于你所遭受的损失，你可以要求开发商予以赔偿。