寻找炒房炒地行为的根源

　　2008年的政府工作报告就曾明确提出，要遏制住房市场的不合理需求，打击房地产市场炒作，如今，严厉打击炒地炒房等违法违规行为又列入国务院的工作要点，已经成为今年住房和城乡建设部的主要任务。这表明，不仅整个房地产市场的准入标准要提高，而且政府对整顿房地产市场秩序、打击炒房炒地行为要动真格的了。

　　加强对房地产市场的整顿与管理，规范并维护房地产市场的秩序，严厉打击房地产市场各种炒作行为，已经是每年政府关于房地产政策的重要部分，但是，房地产市场越整顿、越调控，其面临的困难与问题却越多，市场秩序就越是不稳定，房地产市场炒作就越是严重。何也？

　　这几年国内房地产价格之所以快速地飚升，并不是有人所鼓吹的“刚性需求”所在，也不是住房有效供给不足。因为，当国内80％以上的居民都没有支付能力进入房地产市场时，还有什么“刚性需求”呢？既然房价过高已经把80％以上的居民挤出房地产市场，那么大量生产的房子又是谁在购买呢？可以说，越是房价上涨快的地方，炒房炒地的现象就越严重。比如，2007年上半年的深圳房地产市场，大部分交易都是在住房炒作者之间进行。

　　我上个星期到过一个城市，这个城市也是这几年来住房价格上涨最快的地方。据了解，这个城市房价快速上涨，涨得当地的居民根本没有支付能力购买了。但是，一个接送我的工作人员告诉我，他这几年借助于银行的按揭贷款，购买了6套房子，其中2007年已经卖出了3套。所赚到的钱基本可以让其夫人不上班就过上轻松的生活了。

　　这个工作人员能够借助身边的条件进行住房投资是无可非议的。这是政府的房地产政策使然。但是由此也可以看出，中国一些地方房价上涨过快基本上就是投资过多、住房炒作的结果。如果政府不对房地产炒作进行严格地限制，进行严厉打击，那么中国的房地产市场价格要想让普通居民有能力支付是不可能的。无论是成熟的市场经济国家，比如美国，还是新兴地区，比如台湾，对于房地产投资炒作都有严格的限制。然而，国内房地产市场在这些方面却存在严重不足。

　　2007年下半年以来，国内政府已经意识到问题的重要性，不仅在十七大报告及今年的政府工作报告中都有原则性的规定，而且2007年下半年出台的359号文件、452号文件、24号文件及64号文件等都对打击房地产市场炒地炒房有明确的规定。只要这些文件严格实施，提高住房投资购买者的市场准入，就能够让一些房地产投资者退出市场。

　　政府应严格要求各商业银行，不要仅因为短期利益而制造出“中国式次按危机”。在个人住房消费信贷上要严格把关，让绝大多数房地产投资者不要贸然进入市场，已经进入市场的人要尽早退出市场。因为，从这些文件中，住房炒作者也应该看出，住房投资的火爆情形不会重演，如果政府政策动真格的，那么房地产投资就会面临一系列的困难。无论是第一套住房审核标准还是第二套住房的审核标准，都会针对投资者提高进入的门槛，都会增加住房投资者的进入成本。

　　其次，要对房地产开发商的银行信贷管理进行严格审核。正如国务院工作要点所指出的，让那些资质不好的企业退出房地产市场。这里，在执行现有的文件基础上，又有几个方面的问题值得注意：一是严格制止房地产开发商用银行的信贷资金购买土地，然后又拿土地到银行抵押贷款。任何企业购买土地必须以用自有资金支付，并且应该在支付全部的土地出让金之后才能够发放土地证。只要这一关有限制了，土地的炒作就寸步难行。二是要通过严格的住房预售制度把那些资质不好的房地产企业清除出市场。同时，要对住房预售的资金进行严格管理。不要在学习国际惯例时，只选择性学习。三是要严格限制房地产企业通过资本市场圈钱后又到土地市场圈地，这方面监管部门有详细的规定。对此，要严格审查。四是严格限制外资进入国内土地一级开发市场，无论合资还是独资。现在很多所谓外资，其实不是外资，可能是中国流出去的钱又回到中国来炒作房地产及土地了。

　　第三，要采取相应的方式与政策，让已经进入房地产的投资者尽早退出这个市场。否则，新出台的政策一定会让房地产投资者无利可图甚至于血本无归。这既包括严格的税收政策（如物业税及房地产交易所得税），也包括严格的信贷政策。在这一点上政府是大有可为的。

　　第四，最为重要的还是要检讨目前房地产制度规则与政策。为什么中国房地产市场炒地炒房会如此严重？为什么面对高风险的市场不少投资者如入无人之境？这既与目前中国的土地政策有关，也与房地产税收政策、信贷政策有关。早几年，政府的房地产政策一直主张要稳定房价，要把房地产市场的价格稳定在一个基点上。很简单，如果房地产市场是一个投资的市场，政府要稳定房地产市场价格，也就是对房地产市场风险作了一个隐性担保。当国内房地产市场的价格只涨不跌时，投资者就可以便利地利用银行金融杠杆及信贷成本低、投资者持有过多住房不会受税收限制的政策，大量涌入房地产市场。房地产市场的炒作也就会风起云涌。2007年下半年，政府关于房地产信贷政策及住房税收政策调整后，房地产炒作就明显减少。对于这些政策，今后不仅需要继续严格落实，而且还应根据条件、环境的变化进一步完善。

　　还有，炒房炒地盛行与政府官员利用土地制度贪污腐化有关。由于土地公有产权的缺位，任何土地交易都面临着权力寻租的巨大风险。从最近披露的一些贪污受贿大案要案来看，许多都与土地交易有关。而且土地交易受贿金额远远高于一般交易活动的受贿金额。据统计，《财经》杂志近年刊出的一些重大案件，基本上都是土地交易有关。

　　房价越高，当地GDP增长就越快，这样不仅相关政府官员的政绩越好，而且其贪污受贿的机会就越多。可以说，这既是各地政府官员热衷于房地产发展的关键所在，也是各地房地产市场炒地炒房盛行的根源所在。因为，不少地方的政府官员都希望在自己手上把公有的土地卖出去。这样既能带来个人政绩，也为个人贪污腐败创造了条件。因此，中央政府对炒地炒房的打击，不要仅局限在市场整顿的表面上，而是要从土地制度上入，从政府官员政绩考核入手，从政府官员贪污受贿的根源入手，只有这样才能击中问题要害。

　　总之，对于打击炒房炒地，中央政府不仅要下狠心，以铁腕的方式来治理房地产的贪污腐败问题，同时也要对目前房地产市场土地制度、信贷管理制度及税收制度等进行全面的检讨与完善。只有这样，国内房地产市场才能走上健康发展之路。

　　原载于《中国经济时报》2008年4月9日

　　易宪容