拆迁政策有问有答

问：拆迁条例适用于我市的哪些区域、哪些情况下的房屋拆迁？

　　答：凡在本市城市规划区内的国有土地上，因建设需要拆除房屋及其附属设施的，适用拆迁条例。

　　前款规定的区域内因土地使用权出让或市人民政府及崂山区、黄岛区、城阳区、各县级市人民政府决定的其它搬迁项目需要迁让房屋及其附属设施的，适用拆迁条例。

　　问：什么是拆迁人？什么是被拆迁人？

　　答：拆迁人是指依法取得拆迁许可证的单位。

　　被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的合法所有人（包括房屋所有权人、行政代管人、国家授权的国有房屋管理人，统称被拆迁所有人）和被拆迁房屋的合法使用人（包括公有房屋承租人和私有房屋承租人，统称被拆迁使用人）。

　　问：城市房屋拆迁必须由具备什么资格的单位实施？目前我市具备这样资格的单位共有哪几个？从事城市房屋拆迁工作人员必须具备什么条件？

　　答：城市房屋拆迁必须由取得经市国土资源和房屋管理局核发的房屋拆迁资格证书的单位（简称拆迁承办人）实施。

　　目前，我市已取得市国土资源和房屋管理局核发的房屋拆迁资格证书的单位共有11个，它们分别是：市南房屋拆迁服务中心、市北房屋拆迁服务中心、四方房屋拆迁服务中心、李沧房屋拆迁服务中心、市房产置业集团公司、市城建综合开发公司、市政建设集团公司、市房地产实业发展总公司、市地铁公司、中房集团公司、省房公司。

　　从事城市房屋拆迁工作的人员必须经业务培训考核、取得由市国土资源和房屋管理局核发的岗位合格证书。

　　问：哪些房屋应作为在本市有其它住房？

　　答：在市内四区拆迁的，被拆迁人本人及其配偶在该区域内国有土地上拥有自有房屋或承租公有房屋（私房以房屋所有权证为准，公房以计租表为准）的，为在本市有其它住房。

　　拆迁通知发出后，被拆迁人或其配偶将其在本市的其它住房出售、赠与、析产、交换或变更、分立承租名义的，其处分房屋仍视为其在本市的其它住房。

　　在崂山区、城阳区、黄岛区及各县级市拆迁的，被拆迁人其它住房的认定，由当地区（市）人民政府根据本地实际情况确定。

　　问：拆迁依法实施行政代管的房屋，或拆迁被拆迁所有人下落不明又无合法代理人的房屋，如何补偿？

　　答：拆迁依法实施行政代管的房屋，由拆迁人按规定给予补偿，拆迁补偿金和住房改善费或补偿的房屋由房产行政主管部门代管。拆迁补偿协议须经公证机关公证，并办理房屋的证据保全公证：

　　一、拆迁行政代管房屋，拆迁人应与房产行政主管部门在办理房屋拆除登记手续时签订补偿协议，房产行政主管部门应对拟拆除的行政代管房屋予以实地勘估、拍照、摄像，做好证据保全。

　　二、拆迁行政代管住宅房屋，对被拆迁使用人应按照拆迁条例关于公有出租住宅房屋的拆迁货币补偿的规定予以补偿，但扣除的按房改规定购买原房屋产权的价款由拆迁人留用；行政代管住宅房屋按拆迁时的市场价评估，并将评估价款或价值相当的房屋提交房产行政主管部门按有关政策处理。

　　三、拆迁行政代管非住宅房屋，原则上实行房屋补偿，补偿房屋价款应相当于拆迁补偿金，补偿房屋由被拆迁使用人使用，产权由代管人代管。

　　拆迁被拆迁所有人下落不明又无合法代理人的房屋，可比照拆迁依法实施行政代管的房屋的规定进行拆迁补偿。

　　问：关于阁楼、地下室、半地下室的拆迁如何补偿？

　　答：一、已建立租赁关系且作为公有住宅使用的阁楼、地下室、半地下室的建筑面积小于计租面积的，拆迁时可按照计租面积（不再换算成建筑面积）计算拆迁补偿金。

　　二、房改售房以后产权人（原购房人）的房屋所有权证上载明的阁楼、地下室、半地下室的建筑面积小于房改售房以前的计租面积的，拆迁时可参照房改售房前的计租面积计算拆迁补偿金。

　　三、已购公有住房所有权证上载明的阁楼、地下室、半地下室的建筑面积小于房改售房以前的计租面积，但现所有权人是通过受赠与、析产、交易、置换等方式取得该房改已购房屋所有权的，拆迁时以房屋所有权证载明的阁楼、地下室、半地下室的建筑面积计算拆迁补偿金。

　　问：关于被拆迁房屋的建筑面积如何认定？

　　答：被拆迁房屋的建筑面积，私有房屋以房屋所有权证载明的建筑面积为准，公有房屋以房屋所有权证或计租表载明的建筑面积为准。无房屋所有权证或计租表、依法应予拆迁补偿的房屋，或公有房屋计租表上载明的面积是使用面积的，其建筑面积以市房屋测绘部门实测的建筑面积为准。

　　问：谁是本市的房屋拆迁行政主管部门？谁是本市的房屋拆迁行政管理部门？

　　答：青岛市国土资源和房屋管理局是本市的房屋拆迁行政主管部门；

　　青岛市房屋拆迁管理办公室是青岛市房屋拆迁行政管理部门，具体负责本市市南、市北、四方、李沧四区内的城市房屋拆迁行政管理工作。

　　各县级市房产行政管理部门是本辖区城市房屋拆迁行政管理部门。

　　问：拆迁房屋有权属纠纷的如何处置？

　　答：拆迁房屋有权属纠纷的，由当事人自行协商处理；在拆迁通告规定的期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出拆迁补偿方案，报房屋拆迁行政管理部门同意后实施拆迁。拆迁人应当依法办理被拆迁房屋的证据保全公证和拆迁货币补偿金及住房改善的提存公证。

　　问：对拆迁违法建筑和临时建筑是否应予补偿？

　　答：一、违法建筑和逾期临时建筑不予补偿，由当事人在限期内自行拆除；逾期不拆除的，由拆迁人报请房屋拆迁行政管理部门批准拆除，以料抵工。

　　拆除在批准期限内的临时建筑，由拆迁人按房地产评估机构评估的价款对使用人给予适当的拆迁补偿，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。

　　二、自建自住的无照房屋符合下列条件的，可以给予补贴：

　　1、在1981年7月9日《青岛市城市建设管理办法》施行前使用人自建，并由街道办事处出具证明；

　　2、房屋独立且不依附于其它合法房屋；

　　3、使用人在该房内有注册登记的常住户口；

　　4、使用人实际居住满五年且本人及其配偶在本市无其它合法房屋。

　　在拆迁通告规定的签订协议期限内，拆迁人对使用人自建自住的无照房屋可根据该房屋的实测建筑面积和房屋所在类区的经济适用住房销售价格计算补贴，房屋实测建筑面积超过45平方米的，按照45平方米计算；房屋实测建筑面积低于45平方米的，按照实测建筑面积计算。

　　超过拆迁通告规定的签订协议期限，拆迁人和使用人仍达不成协议的，按照以上第一条的规定办理。本报记者白波